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Immobilienkauf - Bulgarien

Die Reiseziele der Deutschen ändern sich, nicht jedoch der Wunsch im Ausland ein kleines Ferienhäuschen zu haben.

Mehrere tausend deutsche Urlauber zieht es Jahr für Jahr nach Bulgarien und immer mehr interessieren sich dort für den Kauf einer Immobilie. Nach dem Beitritt Bulgariens zur EU am 1. Januar 2007 hat das Interesse ausländischer Investoren und privater Personen an Bulgarien zugenommen. Die Grundstückskäufe in den touristisch gut angeschlossenen Gebieten am Schwarzen Meer sowie in den Skigebieten sind eindeutig gestiegen.

Doch trotz des Beitritts zur EU ist ein ungehinderter Grundstückskauf in Bulgarien noch nicht möglich. Die Grundlagen für einen Grundstückskauf in Bulgarien sind die Verfassung und das Eigentumsgesetz der Republik Bulgarien. Das bulgarische Recht unterscheidet zwischen Eigentum an Grundstücken und den sich darauf befindlichen Gebäuden. Der Eigentumserwerb an Gebäuden und Wohnungen ist unproblematisch möglich.

Gemäß der Verfassung der Republik Bulgarien ist der Erwerb von Grund und Boden durch ausländische Personen aber nicht möglich.

Dieses Verbot wird jedoch durch das Eigentumsgesetzes der Republik Bulgarien teilweise relativiert. Es erlaubt ausländischen natürlichen und juristischen Personen ausdrücklich, Eigentum an Wohnungen (ohne den dazu gehörenden Grund und Boden) zu erwerben. Diese Regelungen werden in den nächsten Jahren weiterhin angewendet.

Das bulgarische Parlament hat für den Immobilienkauf Übergangsfristen vorgesehen. Diese gelten, soweit die Kaufinteressenten ihren ständigen Wohnsitz nicht in Bulgarien haben oder eine landwirtschaftliche Tätigkeit in Bulgarien ausüben und über einen bulgarischen Wohnsitz verfügen oder Erbfolge vorliegt. Der Grunderwerb durch EU-Ausländer zur Begründung eines Zweitwohnsitzes ist erst fünf Jahre nach dem EU-Beitritt Bulgariens möglich (also ab 1. Januar 2012). Für landwirtschaftliche Flächen und Wälder gilt gar eine siebenjährige Übergangsfrist (bis 31. Dezember 2013).

Mittels eines Tricks besteht jedoch bereits jetzt die Möglichkeit zum Immobilienkauf in Bulgarien. So wird gemäß dem Investitionsförderungsgesetz von Bulgarien eine von Ausländern gegründete und eingetragene Handelsgesellschaft als inländische, juristische Person angesehen. Solche Gesellschaften können Eigentum an Grund und Boden erwerben. Dies ist zwar umstritten, jedoch bis dato Praxis.

Die Gründung einer bulgarischen Gesellschaft kostet nicht viel und ist trotz der vielen Formalien unproblematisch.

Die zum Zwecke der Gründung durch einen Ausländer in Bulgarien am besten geeignete Gesellschaftsform ist die Einzelgesellschaft mit beschränkter Haftung, die so genannte EOOD mit einer Stammkapitaleinlage in Höhe von 2.556,45 Euro (5.000 Lewa). Dabei handelt es sich um eine Unterform der Gesellschaft mit beschränkter Haftung nach bulgarischem Recht, der OOD. Diese Gesellschaftsformen entsprechen weitgehend einer GmbH nach deutschem Recht. Die EOOD kann von nur einer Person gegründet werden (Ein-Mann-GmbH).

Es gibt demnach zwei Arten der Firmengründung

  • EOOD (Der Gesellschafter der EOOD kann eine natürliche oder auch eine juristische Person sein - Ein-Mann-Gesellschaft);

  • OOD (Die Gesellschafter der OOD können mehrere natürliche oder juristische Personen sein.)

Die bulgarische EOOD beziehungsweise OOD ist der deutschen GmbH vergleichbar. Rechte und Pflichten des Geschäftsführers, die Regeln zur Buchhaltung und insbesondere zum Jahresabschluss ähneln in weiten Teilen dem deutschen GmbH-Recht. Das Bulgarische Handelsgesetz sieht vor, dass die Gründer der OOD oder EOOD geschäftsfähige, bulgarische oder ausländische, private oder juristische Personen sein dürfen.

Die Kosten für eine Firmengründung belaufen sich auf etwa 500 bis 600 Euro und beinhalten folgende Leistungen:

  • Anwaltskosten für Antragstellung;

  • Firmennamenregistrierung;

  • Staatliche Gebühren;

  • Dolmetscher;

  • Notargebühren.

Für die Gründung einer Einzel-GmbH (EOOD) ist kein Vertrag, sondern ein notariell beglaubigtes Gründungsprotokoll zu erstellen, dessen Einzelheiten das Handelsgesetz der Republik Bulgarien regelt. Das Notariatswesen in Bulgarien ist mit dem Deutschen ähnlich. Ein Immobilienkauf oder eine Firmengründung wird von einem Notar beurkundet. Verträge zur Übertragung von Immobilien bedürfen ebenfalls der notariellen Beurkundung. Dies gewährleistet Sicherheit hinsichtlich der Eigentumsverhältnisse. Die für die EOOD beziehungsweise OOD zu leistende Einlage verbleibt bis zur endgültigen Firmenregistrierung (meistens zehn bis 14 Tage) auf dem Firmenkonto und kann dann durchaus zur Bezahlung der Immobilie verwendet werden.

Die bulgarischen Bezirksverwaltungen führen Grundbuch- und Firmenregister. In der Regel werden Immobilien meist in Euro gehandelt. Der Kaufpreis ist normalerweise beim Abschluss des Kaufvertrages bar zu zahlen. Zugleich werden auch Grunderwerbssteuer, Grundbuchänderungskosten und Notargebühren in bulgarischer Währung fällig (regional unterschiedlich etwa 2,5 bis 3,5 Prozent des im Kaufvertrag genannten Immobilienpreises).

Bei der Firmengründung ist darauf zu achten, dass der gewählte Firmenname noch zu vergeben ist.

Die dafür zuständige Behörde stellt gegen Zahlung einer Gebühr für die Bezeichnung der Firma eine „Bescheinigung über die Freiheit von Rechten Dritter“ aus. Wettbewerbsrechtliche Streitigkeiten werden dadurch vermieden, was wesentlich angenehmer ist, als in Deutschland. Diese Bescheinigung ist Pflicht und muss bei der Eintragung der Gesellschaft ins Handelsregister vorgelegt werden. Die anschließende Registrierung der Gesellschaft beim zuständigen Gericht und die Eintragung ins Handelsregister sollte von einem Anwalt durchgeführt werden. Dann muss das zuständige, territoriale, statistische Büro eingeschaltet werden, wofür wiederum Gebühren anfallen. Es folgt die obligatorische Anzeige der Firmengründung in der Staatliche Zeitung der Republik Bulgarien.

Trotz allem ist gut zu überlegen, ob sich ein Immobilienbesitz am Schwarzen Meer tatsächlich lohnt. Im Gegensatz zu Urlaubsgebieten wie der Türkei oder Spanien stehen nur wenige Sommermonate an der Küste respektive im Winter im Gebirge zum Urlaub zur Verfügung. Zudem ist jedes Jahr eine Steuererklärung abzugeben, deren Richtigkeit eidesstattlich und damit strafenbewährt zu versichern ist. Ferner müssen für die Immobilie Steuern, Wasser und Elektrizität bezahlt werden und auch eine Versicherung sollte nicht fehlen.


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Über den Autor

RA Rainer Poser

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