Grundstücksreservierung und Schriftformerfordernis
Es kommt in regelmäßiger Häufigkeit vor, dass Grundstückseigentümer, die ihre Grundstücke an Kaufinteressenten verkaufen wollen, mit diesen eine Reservierungsvereinbarung abschließen.
Inhalt der Reservierungsvereinbarung beim Kauf eines Grundstücks
In dieser Reservierungsvereinbarung wird das konkrete Grundstück bezeichnet und auch schon der Kaufpreis angegeben. In der Regel geht die Reservierungsvereinbarung mit der Entrichtung einer Reservierungsgebühr einher. Für diese werden häufig 5-10 % der Maklercourtage veranschlagt.
Reservierungsvereinbarung Muster
Das vorbezeichnete Grundstück wird verbindlich vom Verkäufer bis zum Abschluss eines notariellen Kaufvertrags, jedoch spätestens bis zum ……………….. für den Käufer reserviert. Der Käufer leistet gegenüber dem Verkäufer eine Reservierungsgebühr in Höhe von 10 % des Kaufpreises. Die Reservierungsgebühr ist mit Unterzeichnung dieser Vereinbarung sofort fällig.
Der Verkäufer verpflichtet sich, mit Unterzeichnung dieser Vereinbarung und mit Eingang dieser Reservierungsgebühr auf seinem Konto, bis zum ……… keine abschließenden Verhandlungen mit neuen Interessenten zu führen. Bei Abschluss des notariellen Kaufvertrags wird die Reservierungsgebühr mit der Kaufpreissumme für das Grundstück verrechnet.
Der Verkäufer weist den Käufer darauf hin, dass für den Fall, dass der Käufer das Grundstück widererwartend doch nicht erwerben möchte, die Reservierungsgebühr nicht mehr an den Käufer zurückzuzahlen ist.
Bei Formnichtigkeit: Kein Anspruch auf Reservierungsgebühr
Die Reservierungsvereinbarung wird zwischen dem Verkäufer und dem Kaufinteressenten häufig privatschriftlich abgeschlossen. Das führt dazu, dass die Reservierungsvereinbarung von Anfang an formnichtig sein kann, denn nach inzwischen ständiger Rechtsprechung bedürfen im Regelfall solche Reservierungsvereinbarungen der notariellen Form.
Das führt dazu, dass die Kaufinteressenten gegen den Verkäufer einen Anspruch auf Rückzahlung der Reservierungsgebühr haben, auch wenn sie das Grundstück letztendlich nicht vom Verkäufer erwerben.
Aufgrund der von Anfang an bestehenden Formnichtigkeit der Reservierungsvereinbarung haben die Kaufinteressenten nämlich an den Verkäufer die Zahlung ohne Rechtsgrund geleistet, was dazu führt, dass der Verkäufer ungerechtfertigt bereichert ist und insoweit die von den Kaufinteressenten vereinnahmte Reservierungsgebühr zurückzuzahlen hat.
Formerfordernis: Muss ich die Reservierungsvereinbarung notariell aufsetzen?
Möchte man ein Grundstück kaufen, kann die Kaufabsicht vor dem eigentlichen Kaufvertrag im Vorfeld auf ganz unterschiedliche Arten festgehalten werden: Durch eine schriftliche Kaufabsichtserklärung, einen notariell beglaubigten Vorvertrag oder eben eine schriftliche Reservierungsvereinbarung. Nicht alle Maßnahmen sind allerdings gleichermaßen verbindlich.
BGH: Vorverkaufsrecht ist an notarielle Beurkundung gebunden
Der Bundesgerichtshof (BGH NJW-RR 2008, 824) hat beispielsweise entschieden, dass eine Reservierungsvereinbarung zwingend notariell beurkundet werden muss, wenn die Reservierung die Wirkungen eines Vorkaufsrechts haben soll.
Regelungen, wie sie eingangs erwähnt sind, sollen nach Auffassung des BGH die Wirkungen eines Kaufvorvertrags haben. Entspricht die Reservierungsvereinbarung aber einem solchen Vorverkaufsvertrag, so ist sie zwingend notariell zu beurkunden.
Das Oberlandesgericht Dresden hat in einer rechtskräftigen Entscheidung (NZM 2017, 451) aus der Verpflichtung des Veräußerers, bis zu einem gewissen Stichtag das Grundstück für die Kaufinteressenten zu reservieren, eine dem Vorkaufsrecht gleich kommende verbindliche Verpflichtung des Veräußerers zum Abschluss eines Grundstückskaufvertrags gesehen.
Reservierungsvereinbarung als bindender Vorvertrag notariell beurkundungspflichtig
Selbst wenn den Parteien der Reservierungsvereinbarung klar war, dass noch ein eigener (notarieller) Kaufvertrag abgeschlossen werden muss, handelt es sich bei der Reservierungsvereinbarung um eine Abmachung, die vom Inhalt her als hinreichend bestimmter Vorvertrag zu verstehen ist und die den Grundstückseigentümer zum Abschluss eines Hauptvertrags über den Verkauf des Grundstücks verpflichten sollte, falls sich die Kaufinteressenten innerhalb der Bindungsfrist dafür entscheiden. Aus diesem Grund hielt das Oberlandesgericht Dresden die Reservierungsvereinbarung für notariell beurkundungspflichtig.
Druckmittel Reservierungsgebühr
Das Oberlandesgericht Dresden hat noch einen weiteren Grund gesehen, weswegen die Reservierungsvereinbarung der notariellen Form bedarf, nämlich wenn durch die Vereinbarung einer Reservierungsgebühr ein erheblicher mittelbarer Druck auf die Kaufinteressenten ausgeübt wird, einen Kaufvertrag abzuschließen. Dieser Druck wird von der Rechtsprechung regelmäßig dann angenommen, wenn die Verpflichtung zur Zahlung einer Reservierungsgebühr einen Betrag überschreitet, der 10 – 15 % der üblichen Maklervergütung beträgt (BGH NJW 1987, 54; OLG Köln vom 08.01.2013 - 24 U 83/12).
Praxisbeispiel
Einmal angenommen, der Kaufpreis wäre mit 250.000,00 € angesetzt. Dann beläuft sich die Reservierungsgebühr von 10 % des Kaufpreises auf 25.000,00 €. Die übliche Maklerprovision beträgt 5 % vom Kaufpreis. 5 % von 250.000,00 € sind 12.500,00 €. 10 % der Maklerprovision von 12.500,00 € sind 1.250,00 €. 15 % von 12.500,00 € sind 1.875,00 €. Damit ist klar, dass die Reservierungsgebühr den Betrag von 10 – 15 % der üblichen Maklervergütung übersteigt. Dadurch wird erheblicher mittelbarer Druck auf die Kaufinteressenten ausgeübt mit der Folge, dass die Reservierungsvereinbarung der notariellen Beurkundung bedarf.
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