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Grundstück

Sind dem Verkäufer Altlasten bekannt, so genügt er seiner Aufklärungspflicht nicht, wenn er dem Käufer von einem bloßen Altlastenverdacht Mitteilung macht.

Der Käufer kann vielmehr erwarten, dass er über eine konkret vorhandene Kontamination Aufklärung erhält. Infolge dessen besteht die Offenbarungspflicht des Verkäufers fort, wenn dem Käufer Umstände bekannt sind oder durch eine Besichtigung hätten bekannt werden können, aus denen sich ein Altlastenverdacht ergibt.

Hält der Verkäufer in einer solchen Situation mit konkretem Wissen über vorhandene Altlasten zurück, so handelt er arglistig. Die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass der Verkäufer den Käufer über offenbarungspflichtige Altlasten nicht aufgeklärt hat, trifft den Käufer. Er muss allerdings nicht alle theoretisch denkbaren Möglichkeiten einer Aufklärung ausräumen. Vielmehr genügt der Käufer seiner Darlegungs- und Beweislast, wenn er die Aufklärung des Verkäufers widerlegt.

Ein Sachmangel eines verkauften Grundstücks liegt nicht nur dann vor, wenn ein Grundstück tatsächlich mit Altlasten belastet ist, sondern auch dann, wenn ein konkreter und naheliegender Verdacht auf Altlasten besteht. Der Verkäufer ist verpflichtet, den Käufer ungefragt darüber aufzuklären, dass er vor dem Verkauf wegen einer Kontamination auf einem begrenzten Teil des Grundstücks einen Bodenaustausch hat vornehmen lassen. Da er nicht sicher davon ausgehen kann, dass sich auf dem übrigen Grundstück keine weiteren Altlasten befinden, kann von einer entsprechenden Aufklärung nicht abgesehen werden.

Ist dem Verkäufer bekannt, dass der Käufer auf dem Grundstück ein Einfamilienhaus oder ähnliches errichten will, bestehen höhere Anforderungen an die Aufklärungspflicht über den Verdacht auf bestehende Altlasten.

Dann liegt bereits ein Sachmangel vor, wenn die ernsthafte Gefahr besteht, dass Stoffe mit einem erheblichen gesundheitsgefährdenden Potenzial im Rahmen der üblichen Nutzung des Kaufobjekts austreten. Dabei liegt eine erhebliche Einschränkung der Nutzbarkeit eines Wohngebäudes auch dann vor, wenn übliche Umgestaltungs-, Renovierungs- oder Umbaumaßnahmen nicht ohne gravierende Gesundheitsgefahren vorgenommen werden können.

Baustoffe, die bei der Errichtung eines Wohnhauses gebräuchlich waren, später aber als gesundheitsschädlich erkannt worden sind, können einen offenbarungspflichtigen Mangel der Kaufsache begründen. Maßgeblich für die Beurteilung der Mangelhaftigkeit der Immobilie ist nicht die vom Baustoff abstrakt ausgehende Gefahr, sondern die Nutzungs- oder Gebrauchsbeeinträchtigung, wie sie sich unter Berücksichtigung der konkreten Umstände darstellt.

Besteht der Verdacht eines schwerwiegenden Fehlers des Hausgrundstücks, muss der Käufer vor Abschluss des Kaufvertrages hierauf hingewiesen werden. Dies ist etwa dann der Fall, wenn dem Verkäufer eine gravierende Durchfeuchtung des Hauses, die zu einer massiven Schimmelpilzbildung, weitgehenden Holzschäden und Käferbefall geführt hatte, bekannt ist. Über die Gefahr eines Befalls mit Hausschwamm muss der Verkäufer aber nicht aufklären, wenn der Käufer die gefahrbegründenden Umstände kennt (Offensichtlichkeit der Feuchtigkeitsschäden und dumpfer, modriger Geruch) und hieraus auch den Schluss auf die bestehende Gefahr zieht.

Ohne weiteres erkennbare Sachmängel

Bei einem Grundstückskaufvertrag ist der Verkäufer grundsätzlich nicht verpflichtet, ungefragt auf Sachmängel hinzuweisen, die bei einer Besichtigung zugänglich oder ohne weiteres erkennbar sind. Die Aufklärungspflicht entfällt insbesondere dann, wenn der Käufer bei der Besichtigung des Objekts von einem Architekten unterstützt wird und der Sachmangel ohne weiteres erkennbar ist. Behauptet der Verkäufer substantiiert, wann und wie er die erforderliche Aufklärung erteilt hat, ist es Sache des Käufers, darzulegen und zu beweisen, dass eine solche Aufklärung nicht erfolgt ist.

Eine Aufklärungspflicht besteht, wenn zulasten einer Partei ein Informationsgefälle besteht und ausdrücklich nach bestimmten Umständen gefragt wird. Die Fragen des anderen Teils müssen vollständig und richtig beantwortet werden. Wird bei einer Hausbesichtigung zum Beispiel über Geruchsbelästigungen gesprochen und erklärt der Verkäufer, „dass es zwei- bis dreimal im Jahr dann stinke, wenn Gülle gefahren wird“, stellt dies keine arglistig falsche Auskunft dar. Im Hinblick darauf, dass Geruchsbelästigungen ohnehin nur sehr schwer messbar sind und das Ausmaß der Beeinträchtigung - je nach subjektiver Empfindlichkeit - unterschiedlich ausfallen kann, besteht eine Aufklärungspflicht nur wenn die Duldungspflicht überschritten wird.

Das Exposé eines Maklers und seine Erklärungen zum Verkaufsgegenstand enthalten grundsätzlich keine Garantien des Verkäufers und sind diesem grundsätzlich nicht zu zu rechnen.

Gehen die Parteien eines Grundstückskaufvertrages bei Vertragsabschluss von einer Errichtung des Kaufobjekts um die Jahrhundertwende aus und ist das Haus tatsächlich deutlich älter, so stellt dieser Umstand einen Sachmangel dar. Eine Behauptung ohne tatsächliche Anhaltspunkte „ins Blaue hinein“ begründet jedoch keine Arglist, wenn der Erklärende deutlich macht, dass er eine verlässliche Angabe nicht machen kann oder will.

Auch die Behauptung, das Haus sei tatsächlich wesentlich früher errichtet worden (hier: um 1900) als das vom Verkäufer angegebene Baujahr (hier: etwa 1940), reicht zur Darlegung eines Mangels durch den Käufer nicht aus. Die Angabe des Baujahrs im Exposé eines Maklers stellt in aller Regel nur eine Objektbeschreibung und keine Zusicherung oder Garantie einer bestimmten Eigenschaft dar.

Wird in einem Grundstückskaufvertrag ein Haus als „massiv gebaut“ beschrieben, handelt es sich allerdings um eine garantierte Beschaffenheit, für deren Vorliegen der Verkäufer auch bei einem im Übrigen vereinbarten Gewährleistungsausschluss haftet. Werden bei einem Grundstückskauf weder im Kaufvertrag noch durch andere Dokumente konkrete Mieteinnahmen eingetragen, so reicht allein die Vertragsklausel, die den Eintritt des Käufers in ein bestehendes Mietverhältnis regelt, nicht für die Zusicherung eines bestimmten Mietertrages aus.

Öffentlich-rechtliche Beschränkungen, die auf bauordnungs- oder bauplanungsrechtlichen Bestimmungen beruhen, können einen Sachmangel darstellen, wenn kein Bestandsschutz gewährleistet ist.

Weiß der Verkäufer, dass sich zumindest ein Teil des Grundstücks in einem Landschaftsschutzgebiet befindet, hat er den Käufer vor Abschluss des Kaufvertrages darüber aufzuklären, auch wenn sich der andere Teil des Grundstücks in einem ohne weiteres bebaubaren Innenbereich befindet. Auch die Tatsache, dass eine im Gewerbegebiet gelegene Eigentumswohnung nur von einem bestimmten Personenkreis benutzt werden darf, kann einen Sachmangel begründen.

Der Verkäufer eines landwirtschaftlichen Grundstücks im Außenbereich muss den Käufer jedoch nicht darauf hinweisen, dass ein für landwirtschaftliche Nutzung geduldeter Schuppen nicht als Jagdhütte genutzt werden kann.


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Über den Autor

RA Rüdiger Martis

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