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Bindungsfrist

Wie lange bleibe ich als potentieller Käufer durch die Bindungsfrist an mein Angebot gebunden?

Interessenten von Eigentumswohnungen, die notariell beurkundete Angebote zum Kauf der Wohnung gegenüber dem Verkäufer abgeben, müssen sich häufig für eine bestimmte Zeit an ihr Angebot binden. Sieht der ins Auge gefasste Vertrag eine feste Bindungsfrist vor, sollten sie diese überprüfen, denn die Rechtsprechung nimmt bei einem über vier Wochen hinausgehenden Zeitraum regelmäßig eine unangemessene Benachteiligung des Kaufinteressenten an.

Bindungsfrist bei vorformulierten Verträgen

Die Rechtsprechung stützt sich dabei auf § 308 Nr. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Dieser Paragraf wird immer dann herangezogen, wenn der Kaufinteressent die Wohnung als Verbraucher von einem Unternehmer erwerben will und er angesichts der Vorformulierung auf den Vertrag keinen Einfluss nehmen konnte.

Eine über vier Wochen hinausgehende Bindungsfrist ist dann nur zulässig, wenn der Kaufinteressent Sonderwünsche geltend macht, deren Klärung einen erheblichen, zeitlichen Aufwand erfordert. Welche besonderen Wünsche konkret hierunter fallen können ist offen. Eine Verlängerung der Bindungsfrist über vier Wochen hinaus ist aber jedenfalls nicht gerechtfertigt bei:

  • Hilfestellung bei der Finanzierung und damit einhergehender Bonitätsprüfung des Kaufinteressenten;

  • Anlage der Wohnungsgrundbücher;

  • Freistellung des Objekts von Grundpfandrechten.

Der Verkäufer soll innerhalb der Bindungsfrist nicht seine Erfüllungsfähigkeit herstellen. Er soll sich nur darüber klar werden, ob er gewillt und in der Lage ist, den Kaufvertrag entsprechend den darin vereinbarten Modalitäten zu erfüllen. Für eine verlängerte Bindungsfrist muss er schon ganz herausragende Umstände anführen.

Besonderheiten bei Bauträgerverträgen?

Ob die Bindungsfrist des Erwerbers auch bei Bauträgerverträgen maximal vier Wochen betragen darf, ist noch nicht endgültig entschieden. Die Konstellation zum „normalen“ Wohnungskauf unterscheidet sich hier, da der Bauträger regelmäßig daran interessiert ist, zunächst eine Mindestzahl von Käufern an sich zu binden, bevor er über die endgültige Durchführung des Bauvorhabens entscheidet. Da der Interessent diesen Umstand bei Abgabe des Kaufangebots vermutlich kennen wird, könnte es sich hierbei um eine „Besonderheit“ handeln, die auch eine längere Bindungsfrist rechtfertigt.

Rücktrittsrecht anstelle einer langen Bindungsfrist?

Um das Risiko des Absatzes der Wohnungen zu minimieren, könnte der Bauträger als Alternative zu einer langen Bindungsfrist ein Rücktrittsrecht erwägen. Das würde zum Beispiel zu einem bestimmten Termin möglich, falls dann nicht über genügend Wohnungen Bauträgerverträge abgeschlossen worden sind.

Allerdings darf sich der Bauträger nicht ohne sachlich gerechtfertigten und im Vertrag angegebenen Grund von seiner Leistungspflicht lösen. Freie Rücktrittsrechte sind also - wie eine überlange Bindungsfrist auch - in jedem Fall unwirksam. Der im Übrigen erforderliche, sachliche Grund muss auf Umständen beruhen, die außerhalb der Einflussmöglichkeit des Bauträgers liegen und deren Eintritt bei Vertragsschluss für den Bauträger nicht in zumutbarer Weise vorhersehbar waren. Folgende Rücktrittsrechte sind daher grundsätzlich ausgeschlossen:

  • Versagung der Teilungsgenehmigung;

  • Versagung der Abgeschlossenheitsbescheinigung

Ob auch ein Rücktrittsrecht zulässig ist, das an einen Verkaufsmisserfolg anknüpft, ist umstritten und wie die Bindungsfrist bei Wohnungserstellung noch nicht abschließend entschieden.

Da das Risiko des Wohnungsabsatzes jedenfalls beim Bauträger liegt, ist eine Überwälzung auf den Erwerber gerade in vorformulierten Verträgen fraglich. Gegebenenfalls könnte die Klausel zulässig sein, wenn der Bauträger vertraglich gleichzeitig zu entsprechenden Vermarktungsanstrengungen verpflichtet wird. Letztlich wird die Rechtsprechung entscheiden müssen, wobei die Tendenz eher zu einem umfangreichen Schutz des Kaufinteressenten geht.


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Über den Autor

RA Hans-Jörg Schwiete

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