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Erschließungsmaßnahmen

Das Erschließungsbeitragsrecht ist in der Praxis für Grundstückseigentümer aber auch am Erwerb eines Grundstücks Interessierter immer wieder wesentlicher ...

... Teilbereich des kommunalen Abgabenrechts mit teilweise sehr weitgehenden Folgen.

Dies hängt letztendlich damit zusammen, dass einerseits durch Beitragspflichten erhebliche finanzielle Belastungen gegeben sind. Andererseits ist das Erschließungsbeitragsrecht derart komplex, dass die Mehrzahl aller Beitragsbescheide mehr oder weniger schwerwiegende, rechtliche Fehler aufweisen.

Rechtliche Grundlage

Geregelt ist das Recht der Gemeinden, für die erstmalige Erschließung von Grundstücken aufgewendete Kosten auf die Eigentümer der Anliegergrundstück abzuwälzen, im wesentlichen im bundesrechtlich geregelten Baugesetzbuch (BauGB). Grundlage für rechtmäßige Gebührenbescheide sind darüber hinaus jedoch auch Erschließungsbeitragssatzungen, die von den Kommunen unter Berücksichtigung der landesrechtlichen Gesetzgebung aufzustellen sind.

Nicht zuletzt aufgrund der Verzahnung der unterschiedlichen Rechtsnormen handelt es sich um eine rechtlich äußerst komplexe Materie.

Dem Erschließungsbeitragsrechts liegt die Tatsache zugrunde, dass durch die erstmalige Herstellung von sogenannten Erschließungsmaßnahmen, der Wert der Anliegergrundstücke wesentlich erhöht wird. Dies rechtfertigt es, die damit verbundenen Kosten nicht allein der Allgemeinheit aufzubürden, sondern auf die Anlieger als wirtschaftliche Nutznießer umzulegen. Dabei ist die jeweilige Kommune nicht zur Umlage aller Kosten berechtigt, sondern grundsätzlich nur für die im Baugesetzbuch detailliert aufgeführten Anlagen. Dabei handelt es sich gemäß § 127 Absatz 2 BauGB um

  • die öffentlichen zum Anbau bestimmten Straßen, Wege und Plätze;

  • die öffentlichen, aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen, mit Kraftfahrzeugen nicht befahrbaren Verkehrsanlagen innerhalb der Baugebiete, wie zum Beispiel Fuß- und Wohnwege;

  • Sammelstraßen innerhalb von Baugebieten;

  • Parkflächen und Grünanlagen ausschließlich Kinderspielplätzen, soweit diese (alternativ) Bestandteil der vorgenannten Verkehrsanlagen oder aber nach städtebaulichen Grundsätzen innerhalb der Bebauung zu deren Erschließung erforderlich sind;

  • Anlagen zum Schutz von Baugebieten gegen schädliche Umwelteinwirkungen.

Nicht zu den Erschließungsanlagen, deren Kosten umlegbar sind, zählen insbesondere Elektrizitäts-, Gas-, Wärme- und Wasserleitungen, und solche Erschließungsanlagen, die bereits hergestellt worden sind.

Grundlage für das Entstehen einer Erschließungsbeitragslast ist zunächst das Vorliegen eines Bebauungsplans, aus dem sich die Erschließung von Bauland ergibt. Auf der Grundlage dessen wird von der Gemeinde sodann, anhand der oben genannten Kriterien, der beitragsfähige Erschließungsaufwand ermittelt. Da nach dem Wortlaut des Gesetzes nur der erforderliche Erschließungsaufwand umlegbar ist, stellt sich im Einzelfall, das heisst bei der Überprüfung eines Beitragsbescheides, schon hier immer wieder die Frage, ob die gesetzlichen Vorgaben eingehalten worden sind oder aber sich der Beitragsbescheid im einzelnen als rechtswidrig erweist.

Ist der Erschließungsaufwand ermittelt worden, hat die Verwaltung davon den Gemeindeanteil in Höhe von mindestens zehn Prozent der Gesamtkosten gemäß § 127 Absatz 2 BauGB in Abzug zu bringen. Ausschließlich der danach verbleibende Teil ist umlagefähig.

Im Anschluss an die Ermittlung des umlagefähigen Kostenanteils wird dieser auf die einzelnen Anlieger aufgeteilt. Von Gesetzes wegen zugelassen sind als Verteilungsmaßstäbe

  • die Art und das Maß der baulichen oder anderweitigen Nutzung;

  • die Grundstücksflächen;

  • die Grundstücksbreite an der Erschließungsanlage.

Da die vorgenannten Kriterien bei der endgültigen Bemessung miteinander verbunden werden können, bestehen immer wieder Schwierigkeiten bei der Frage nach der Rechtmäßigkeit, da letztendlich eine Benachteiligung des einzelnen nicht gestattet ist.

Die persönliche Beitragspflicht richtet sich jeweils danach, wer im Zeitpunkt des Bekanntgabe des Beitragsbescheides Eigentümer des Grundstücks ist, das heisst als solcher im Grundbuch eingetragen ist. Liegt gemeinschaftliches Eigentum vor, so haften mehrere Miteigentümer als Gesamtschuldner.

Tipps für Grundstückseigentümer

Gegen das Entstehen von Beitragspflichten können sich Grundstückseigentümer faktisch kaum zur Wehr setzen. Dies ist allenfalls durch eine Beteiligung im Aufstellungsverfahrens eines Bebauungsplanes möglich, der letztendlich erst Grundlage für die Ausführung von Erschließungsmaßnahmen und somit für das Entstehen der Beitragspflicht ist.

Liegt jedoch ein Beitragsbescheid vor, sollte dieser schnellstens einer rechtlichen Überprüfung zugeführt werden.

Dabei ist insbesondere zu berücksichtigen, dass die Rechtswidrigkeit eines Beitragsbescheides nur dann berücksichtigt wird, wenn gegen den Bescheid als solchen innerhalb eines Monats nach Zustellung Widerspruch eingelegt wird.

Andernfalls wird der Bescheid rechtskräftig mit der Folge, dass sich der betroffenen Bürger gegen die damit festgesetzte Beitragspflicht nicht mehr wehren kann, selbst wenn eine nachträgliche Überprüfung die formelle oder materielle Fehlerhaftigkeit des Bescheides zu Tage führen sollte.

Da aus den bereits vorgenannten Gründen die Wahrscheinlichkeit, dass ein Erschließungsbeitragsbescheid im einzelnen fehlerhaft ergangen ist, relativ hoch ist, sollte rein vorsorglich gegen diese Widerspruch eingelegt werden. Nachteile können daraus in der Regel nicht entstehen. Für den Fall, dass der Widerspruch zurückgewiesen wird, verlangt die Verwaltung allenfalls Kosten, wobei in der Regel – jedoch nicht zwingend – bei aussichtslosen Rechtsmitteln, seitens der Verwaltung angeregt wird, den Widerspruch zwecks Vermeidung von Kosten zurückzunehmen. Durch die Widerspruchseinlegung, die schon von einem spezialisierten Rechtsanwalt vorgenommen werden sollte, lässt sich somit zumindest Zeit für eine eingehende rechtliche Überprüfung gewinnen.

Hat die rechtliche Prüfung die Fehlerhaftigkeit des Beitragsbescheides zum Ergebnis, so führt dies zur Aufhebung des Beitragsbescheides. Selbst wenn im Einzelfall die Stadt beziehungsweise die Gemeinde im Anschluss daran einen neuen Beitragsbescheid erlassen kann, der wiederum isoliert anfechtbar und überprüfbar ist, lässt sich die Beitragspflicht dadurch in der Regel minimieren.

Tipps für Kaufinteressenten

Für Interessenten eines Grundstücks ist es für die Bewertung des Kaufpreises insbesondere wichtig, ob Erschließungsmaßnahmen der Kommune bereits ausgeführt und dem bisherigen Grundstückseigentümer in Rechnung gestellt worden sind.

Insbesondere ist zu hinterfragen, ob derartige Maßnahmen bereits ausgeführt, aber noch nicht abgerechnet sind.

Sofern eine Abrechnung noch aussteht, ist dies bei den weiteren Verhandlungen mit dem Verkäufer entweder kaufpreismindernd zu berücksichtigen oder aber eine Einigung dahingehend zu treffen, wer im Innenverhältnis mit den entsprechenden Beitragspflichten belastet werden soll. Auch wenn auf derartige Probleme im Regelfall von den Notaren hingewiesen wird, sollten Vereinbarungen vorab getroffen werden.

Fazit

Das Entstehen von Beitragspflichten kann seitens eines Grundstückeigentümers in der Regel nicht gänzlich ausgeschlossen und schon gar nicht verhindert werden. Andererseits sollten Beitragsbescheide nicht widerspruchslos hingenommen, sondern einer detaillierten rechtlichen Überprüfung zugeführt werden.

Interessenten, die ein Grundstück erst noch erwerben wollen, sollten sich vor Vertragsabschluss umfassend über etwaige bereits abzusehende Beitragspflichten informieren, um diesbezüglich vorbeugen zu können.

In beiden Fällen sollte rechtlicher Rat eingeholt werden. Die damit verbundenen Kosten sind weit geringer als die Belastungen, die von den Erschließungsbeitragspflichten ausgehen.


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Über den Autor

RA Jörg Rau

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