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Architektenvertrag

Der Architektenvertrag: Soll ein Bauwerk entstehen und darüber ein Bauvertrag mit einem Unternehmer geschlossen werden, muss das Werk näher festgelegt werden.

Also muss der Auftraggeber wissen, was er will. Insoweit bietet der Planer dem Auftraggeber eine Hilfestellung: Er entwirft durch Aufklärung und Beratung den Bauwunsch, das heißt die Zielvorstellungen und klopft diese auf ihre Realisierungsmöglichkeit mit Rücksicht auf die Kostenvorstellungen des Auftraggebers ab. Der Architektenvertrag ist deshalb ein Entwicklungs- oder Prozessvertrag. In der Interaktion zwischen dem Planer und dem Auftraggeber konkretisiert sich, was dann durch den Unternehmer in die Tat umgesetzt werden soll.

Im Planervertrag übernimmt der Architekt / Ingenieur die Aufgabe, den Bauwunsch des Auftraggebers zu ermitteln, in Entwurfsform zu gießen und auf die Vor- und Nachteile aufmerksam zu machen. Dieser Vertrag unterscheidet sich von anderen Verträgen, in denen wie beim Kauf der Kaufgegenstand oder beim Mietvertrag das Mietobjekt bestimmt ist. Der Architektenvertrag kennzeichnet lediglich entsprechend der Natur der Sache eine gewisse Abfolge von Planungsschritten. Der Vertragsinhalt ist praktisch der Weg, der zum Ziel führen soll. Das Ziel herauszuarbeiten und dann mit den richtigen Mitteln zu verfolgen, ist maßgeblicher Inhalt. Es ist dabei jedoch nicht nur das maßgeblich, worüber sich die Vertragspartner geeinigt haben, sondern der Planer unterliegt einseitigen Vorgaben (Weisungen), zum Beispiel hinsichtlich der Kosten oder auch hinsichtlich der Art und Weise der Ausführung.

Gleichzeitig ist der Architektenvertrag ein Werkvertrag.

Kernstück des versprochenen Werkes ist das sogenannte Entstehenlassen eines mangelfreien Bauwerks. Um Konflikte zu vermeiden, ist der Architekt aufgrund seiner Sachwalterstellung gehalten, den Auftraggeber gleichsam vor sich selbst zu schützen, auf Bedenken hinzuweisen und notfalls sogar mit dem Auftraggeber eine Risikoübernahmevereinbarung abzuschließen.

Planungs- und Ausführungsleistungen können auch zusammenfallen. Das hat Auswirkungen auf Haftung und Honorar. Derartige Paketlösungen sind bei einem Bauträger und einem „Schlüsselfertig“-Hersteller bekannt, kommen jedoch auch bei einem Generalunternehmer und Generalübernehmer vor. Übernimmt ein ausführender Unternehmer auch Planungsleistungen, dann schuldet er – im Gegensatz zum Architekt - nicht das mangelfreie Enstehenlassen des Bauwerks insgesamt, wenn der Leistungsteil des Unternehmers lediglich bestimmte Gewerke betrifft. Der „Schlüsselfertig“-Hersteller haftet jedoch nach den selben Grundsätzen wie der Planer, weil er die gesamte Planungsleistung für das Objekt übernimmt.

Die Genannten schließen regelmäßig Verträge zu einem gerade nicht aufgeschlüsselten Festpreis ab, meist als Pauschale. Grundsätzlich werden Planungsleistungen nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) abgerechnet. Diese besteht aus Leistungsbildern und anderen Leistungen, bei denen der Begriff „Leistungsbild“ nicht verwendet wird. Die Pauschale wird als zwingendes Preisrecht gesehen, ist leistungs- und nicht berufsstandsbezogen und erfasst auch Planungsleistungen, die von Berufsfremden erbracht werden. Sie gilt nicht für solche Marktteilnehmer, die zugleich neben der Planungsleistung auch die Bauleistung anbieten.

Sie sollten bei Ihrem Architektenvertrag noch einmal ganz klar Folgendes prüfen:

  • Ist der Aufgabenbereich des Architekten klar definiert?

  • Ist die Höhe des Honorars und vor allem sind auch die Zahlungsbedingungen aufgeführt und entsprechen sie Ihren Vorstellungen und der HOAI?

  • Sind die Ihnen wichtigen Informationen zum Projekt Bestandteil des Vertrages und als solche auch dort aufgeführt, und zwar nach der Rangfolge ihrer Wichtigkeit?

  • Gibt es einen detaillierten Terminplan?

  • Sind die einzelnen Verantwortlichkeiten und die Projektorganisation an sich geklärt?

  • Wer ist wem gegenüber weisungsberechtigt?

  • Bis zu welchem Betrag darf der Architekt für Sie Entscheidungen fällen?

  • Ist die aktuelle Berufshaftpflichtversicherung des Architekten nachgewiesen?

  • Wie und wo soll mit Streitfällen umgegangen werden?

  • Haben Sie das Recht, Honorar einzubehalten und wenn ja, in welcher Höhe?

Auch sollten Sie mit Ihrem Architekten besprechen, ob dieser im Rahmen einer Bauleitung die letzte Leistungsphase - Leistungsphase 9 (Objektüberwachung, Abnahme der einzelnen Gewerke) - übernimmt. Diese beschäftigt sich mit der Mängelbeseitigung nach Abnahme im Zeitraum der Gewährleistung.

Bedenken Sie: Kein Bau ist mangelfrei.

Gewährleistungsmängel werden nur ungern von den Bauausführenden beseitigt, insbesondere wenn es sich dabei nur um sogenannte Kleinigkeiten handelt. Denn wer fährt schon gern nur wegen einem Riss in der Fliese nochmals nach vier oder fünf Jahren auf eine alte Baustelle? Die rechtzeitige Feststellung der Mängel nach der Abnahme innerhalb der Gewährleistungsfrist, die Benachrichtigung der entsprechenden Firmen und die Koordinierung der Behebung stellen den Umfang der Leitungsphase 9 für die bauüberwachenden Architekten dar. Diese wird im Verhältnis zu anderen Leistungsphasen der HOAI nur gering vergütet und deshalb gern weggelassen.

Fazit: Mit dem Architektenvertrag und dem Architekten steht und fällt der vom Bauherren definierte Erfolg. Viel Ärger im Nachgang können Sie sich ersparen, indem Sie im Vorfeld einen vorgelegten Architektenvertrag durch einen dafür spezialisierten Rechtsanwalt prüfen lassen. Die Mittel dafür sind allemal besser eingesetzt, als im Nachgang jahrelang vor deutschen Gerichten prozessieren zu müssen.


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Über den Autor

Dipl.-Ing. Jana Neumann

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