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Elternhaus

Beim Elternhaus ist ein steuerfreier Erwerb möglich.

Das Gesetz zur Reform des Erbschaftssteuer- und Bewertungsrechtes hat verschiedene Steuerbefreiungen geschaffen. Danach ist nicht nur eigengenutztes Wohnungseigentum (Wohnung, Einfamilienhaus) - unabhängig vom Wert der Immobilie - von der Erbschafts- und/oder Schenkungsteuer befreit. Eine erhebliche Verbesserung des neuen Gesetzes liegt darin, dass auch eigengenutzte Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus und gemischt genutztem Grundstück begünstigt sind.

Erbschaft

Das Wohnungseigentum bleibt bei einem Erwerb von Todes wegen durch Ehegatten, Lebenspartner und Kinder steuerfrei, wenn eine Selbstnutzung durch den Erblasser bis zum Erbfall vorlag und der Erbe unverzüglich selbst in das Objekt einzieht. Für Kinder und Kinder verstorbener Kinder gilt das aber nur, soweit die Wohnfläche der bezogenen Wohnung 200 m² nicht übersteigt. Bei der Flächenberechnung zählen Nutzflächen (zum Beispiel Keller, Garagen) nicht mit. Eine größere Wohnung wird, soweit die Größe 200 m² übersteigt, anteilig besteuert. Dabei kann aber der wesentlich erhöhte, persönliche Freibetrag genutzt werden und gegebenenfalls insoweit noch Steuerfreiheit erlangt werden. Diese Regelungen gelten auch für das geerbte Elternhaus beziehungsweise andere Häuser.

Die Steuerbefreiung kann aber mit Wirkung für die Vergangenheit wegfallen. Nutzt der Erbe das Elternhaus oder das Wohnungseigentum innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb nicht mehr selbst zu Wohnzwecken, verliert er die Steuerbefreiung. Davon sieht das Finanzamt nur ab, wenn der Erbe aus “zwingenden Gründen” an einer Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert ist.

Schenkung

Zur Erzielung eines weitgehend steuerfreien Übergangs von Vermögen auf die Kinder bietet es sich an, schon zu Lebzeiten Vermögen geplant zu übertragen. So können Sie die wesentlich erhöhten Freibeträge sogar mehrfach nutzen, da sie alle zehn Jahre erneut zur Verfügung stehen.

Beispiel: Der Vater V schenkt seinem Sohn sein zu eigenen Wohnzwecken genutztes Einfamilienhaus (Nutzfläche 200 m² ) mit einem steuerlichen Wert in Höhe von 600.000 Euro (Vergleichswertverfahren) und Restschulden in Höhe von 200.000 Euro. Die Schulden werden mit 6,5 Prozent pro Jahr verzinst. Die somit anfallenden, jährlichen Zinsen in Höhe von 13.000 Euro sind beim Vater nicht abzugsfähig.

Die Übernahme der Belastungen des Eigenheims in Höhe von 200.000 Euro mindert die steuerpflichtige Bereicherung.

Schenkungssteuer fällt für das Elternhaus also nicht an, weil die Zuwendung wegen des Freibetrages von 400.000 Euro steuerfrei bleibt. Wird jetzt die Übernahme der Belastung mit der Vereinbarung eines Nutzungsverhältnisses für den Vater verknüpft, kann sie beim beschenkten Sohn steuermindernd berücksichtigt werden. Beim Vater hingegen waren die Aufwendungen nicht abzugsfähig.

Der Vater schließt demgemäß über seine weitere Nutzung des Einfamilienhauses mit seinem Sohn einen Mietvertrag zu 75 Prozent der ortsüblichem Miete von 1.750 Euro Miete = 1.312,50 Euro monatlich. Nun erzielt der Sohn mit dem Elternhaus Mieteinnahmen in Höhe von 15.750 Euro jährlich, die er steuerlich wirksam mit den Schuldzinsen aus der übernommenen Finanzierung verrechnen kann. Die beim Vater steuerlich irrelevanten Zinszahlungen, kalkulatorischen Abschreibungen und Erhaltungsaufwendungen können nun voll gegen die gezahlte Miete für das Elternhaus angerechnet werden.

Bei lebzeitiger Übertragung verlangt der Gesetzgeber auch nicht, dass der Erwerber die Wohnung / das Elternhaus nach dem Erwerb zehn Jahre lang selbst nutzt.

Will der beschenkte Sohn das Eigentum alsbald veräußern, fällt keine nachträgliche Schenkungssteuer an. Ebenso günstig ist es, den Kindern frühzeitig Aktien, Anleihen oder Sparguthaben zu schenken. Auch Sparguthaben und Wertpapiere bis zu 400.000 Euro können pro Kind alle zehn Jahre abgabenfrei verschenkt werden.

Hier sollten sich die Eltern eine Versorgung zusichern lassen. Versorgungsleistungen waren steuerlich bislang nur bei Immobilien und Unternehmen zulässig, nun sind sie das auch bei Kapitalvermögen.

In jedem Fall ist es ratsam, sich vor der Schenkung, soweit sie nicht ohnehin notariell beurkundet werden muss, bei einem Rechtsanwalt oder Steuerberater über die verschiedenen steuerlichen und juristischen Aspekte beraten zu lassen. Fehlt es an klaren Vereinbarungen, kann eine Schenkung nur in seltenen Fällen rückgängig gemacht werden.


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    Der Bundesfinanzhof (BFH) hat entschieden, dass Schuldzinsen für ein Darlehen, das ursprünglich zur Finanzierung von Anschaffungskosten einer zur Vermietung bestimmten Immobilie aufgenommen wurde, grundsätzlich auch dann noch als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden können, wenn das Gebäude veräußert wird, der Veräußerungserlös aber nicht ausreicht, um die Darlehensverbindlichkeit zu tilgen.

    Der Kläger hatte 1994 ein Wohngebäude erworben, dieses vermietet und hieraus Einkünfte erzielt. Im Jahr 2001 veräußerte er das Gebäude mit Verlust. Mit dem Veräußerungserlös konnten die bei der Anschaffung des Gebäudes aufgenommenen Darlehen nicht vollständig abgelöst werden. Dadurch musste der Kläger auch im Streitjahr 2004 noch Schuldzinsen für die ursprünglich aufgenommenen Verbindlichkeiten aufwenden.

    Das Finanzamt erkannte die vom Kläger im Rahmen seiner Einkommensteuerveranlagung für 2004 geltend gemachten „nachträglichen Schuldzinsen“ nicht als Werbungskosten an.

    Der BFH gab dem Kläger Recht. Die geltend gemachten Schuldzinsen seien zu Unrecht nicht bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt worden. Damit hielt der BFH an seiner bisherigen – restriktiveren - Rechtsprechung zur beschränkten Abziehbarkeit nachträglicher Schuldzinsen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nicht länger fest.

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