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Schallschutz

Schallschutz im modernen Wohungsbau: Wann liegt ein Mangel vor?

Im privaten Wohnungsbau kommt es zwischen dem Bauträger beziehungsweise dem gewerblichen Verkäufer und dem Käufer einer Eigentumswohnung oder eines Hauses immer wieder zu Streitigkeiten. Einer der Streitpunkte ist, welche Schalldämm-Maße einzuhalten sind beziehungsweise wann der so genannte Trittschall oder der Luftschall ausreichend ist.

Der Verkäufer einer Immobilie beruft sich häufig darauf, dass die technischen Standards für den Mindest - Schallschutz (DIN 4109) eingehalten worden sind. Der Bundesgerichthof (BGH) hat jedoch (zuletzt in der Entscheidung vom 14. Juni 2007) klargestellt, dass dies in den meisten Fällen nicht ausreichend ist. Für die Frage, welchen Schallschutz der Verkäufer schuldet, kommt es nicht alleine auf die DIN 4109 an. Deren Richtwerte sind lediglich Mindeststandards.

Hinzu kommen die Angaben aus dem notariellen Kaufvertrag, der Baubeschreibung oder dem Werbeprospekt.

Findet sich in einem dieser Dokumente eine Formulierung wie „optimale Geräuschdämmung“ oder ein Hinweis darauf, dass der Mindestschallschutz überschritten wurde, darf der Käufer erwarten, dass dem auch so ist. Gleiches gilt für eine werbende Anpreisung, dass die Immobilie „hochwertig“ ist oder ähnliches. Ist das nicht der Fall, ist ein Baumangel gegeben.

Entdeckt der Käufer nach Vertragsschluss, dass nach obigen Grundsätzen ein Schallmangel vorliegt, besteht ein Anspruch auf Schadensersatz beziehungsweise auf Minderung des Kaufpreises. In Extremfällen kann der Käufer sogar die Rückgängigmachung des Kaufvertrages verlangen.

Beim Auftreten des Verdachts auf einen mangelhaften Schallschutz, sollten Sie Ansprüche gegen den Bauträger geltend machen.

Dabei ist schnelles Handeln geboten, da in den notariellen Kaufverträgen oft kurze Verjährungsfristen für die Geltendmachung von Ansprüchen vorgesehen sind. Wird eine Minderung des Kaufpreises geltend gemacht, hat die Rechtsprechung - je nach Schwere des Schallschutzmangels - einen Minderungsbetrag zwischen fünf und 30 Prozent des Kaufpreises zugesprochen.

Zu Beweiszwecken ist dringend zu empfehlen, einen Schallschutzgutachter zu beauftragen oder ein so genanntes, selbstständiges Beweisverfahren bei dem zuständigen Gericht einzuleiten.


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Über den Autor

RA Maximilian Koch, M.B.A.

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