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Die Bauabnahme als entscheidende Schnittstelle in der Bauabwicklung

Der Begriff der Bauabnahme hat in der deutschen Rechtsordnung zwei Anknüpfungspunkte. Einmal bezieht er sich auf die Abnahme durch die Baubehörde, zum anderen auf die Abnahme durch den Bauherrn. Im Zusammenhang mit dem Wirken der Baubehörde kommt der Bauabnahme innerhalb der deutschen Bauordnung eine entscheidende Rolle zu. Sie fungiert quasi als Schnittstelle von Bauausführung und anschließender Nutzungsphase.

Als die entscheidende Stelle präsentiert sich dabei die Bauaufsichtsbehörde, die als behördliche Institution die Einhaltung der Bauvorschriften sowohl in bautechnischer als auch in baurechtlicher Hinsicht kontrolliert bzw. überprüft. Bei der Abnahme durch den Bauherrn ist grundsätzlich zu beachten, dass die Bauabnahme wichtige Rechtswirkungen auslöst; daher ist es unabdingbar, dass die im Bauvorhaben bzw. im Bau involvierten Bauherren, Bauunternehmer, Architekten sowie Ingenieure sämtliche Grundlagen in Bezug auf die Bauabnahme kennen, um finanziell schwerwiegende Fehler zu vermeiden.

Hilfreich ist es diesbezüglich, wenn die jeweils Beteiligten einen Rechtsbeistand an ihrer Seite wissen, der eben die Grundlagen sowie entsprechende Sonderregelungen, Kniffe und alternative Möglichkeiten bestens kennt. Interessierte finden bei AdvoGarant die richtigen Ansprechpartner, die bundesweit auf dieses Thema spezialisierte Fachanwälte vermitteln.

Bauabnahme: Unterschieden werden muss zwischen Rohbau- und Schlussabnahme

Im privaten Baurecht sind dabei vor allem die Rohbauabnahme und die Schlussabnahme zu beachten. Bei der Rohbauabnahme nimmt die Baugenehmigungsbehörde nach Fertigstellung des Rohbaus eine Prüfung vor; der Bauherr muss allerdings einen entsprechenden Antrag einreichen. Ein Rohbau gilt diesbezüglich grundsätzlich als fertiggestellt, wenn neben den für die Statik unabdingbaren Bauteilen auch die Standsicherheit (Beispiel: Kamine und Dachkonstruktion), die Feuersicherheit sowie der Schall- und Wärmeschutz beurteilt werden kann.

Die eigentliche Bauabnahme im Rahmen des privaten Baurechts erfolgt dann im Zuge der so bezeichneten Schlussabnahme. Um diese abschließend durchführen zu können, müssen sämtliche erforderlichen Bauarbeiten für die Errichtung des Gebäudes abgeschlossen sei sowie eine Funktionsbescheinigung der Kamin- und Heizungsanlagen vorliegen. Mit dieser Bauabnahme respektive der Schlussabnahme wird diesbezüglich dann auch die Möglichkeit des Nutzungsgebrauchs quasi behördlich dokumentiert.

Bauabnahme: Das Abnahmeprotokoll fungiert als Basis für die verschiedenen Rechtsansprüche

Im Zuge der Bauabnahme durch den Bauherrn wird grundsätzlich ein Abnahmeprotokoll erstellt. Erkennen die beteiligten Parteien das Abnahmeprotokoll an, geht ab diesem Zeitpunkt die Beweislast für Schäden und Mängel an der jeweiligen Immobilie vom Bauunternehmer über zum entsprechenden Auftraggeber.

Erkennt dann ein Bauunternehmer nachträglich erkannte oder auch nur behauptete Mängel nicht an, stehen dem Bauherren vier entscheidende Optionen offen:

  • Beschreiten des ordentlichen Rechtswegs.
  • Aufnahme eines selbstständigen Beweisverfahren (im Sinne der ZPO).
  • Einschalten einer Meditation bzw. Schlichtung; hierfür ist allerdings das Einverständnis des Bauunternehmers erforderlich.
  • Einleitung eines Schiedsverfahrens; auch hier muss der Bauunternehmer vorab zustimmen.

Bis zur Abnahme liegt demgegenüber die Beweislast beim Bauunternehmer. In diesem Fall kann ein Bauherr dann einen Schaden oder Mangel reklamieren, ohne dass er den tatsächlichen Beweis antreten muss, dass es sich um einen Verstoß gegen die festgesetzte Regel der Bautechnik oder beispielsweise gegen im Vertrag vereinbarte Eigenschaften handelt. Hier darf der Bauherr eine Geldsumme in Höhe der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten zurück halten bzw. einbehalten.

Die "heimliche" Bauabnahme

Immer wieder kommt es vor, dass Bauherren aus Zeitdruck oder, weil sie es nicht besser wissen, ohne vorherige formelle Bauabnahme, in das Objekt einziehen. In solchen Aktionen liegen immense Gefahren, denn nach ständiger Rechtsprechung liegt bereits in dem Einzug in das Objekt die (stillschweigende) Erklärung des Bauherrn, dass der Bau bzw. die Baumaßnahme ordnungsgemäß ist. Ist das der Fall, so ist der Bauherr mit zahlreichen Rechten weitestgehend ausgeschlossen, s.o.. Von daher empfiehlt es sich eindringlich, nicht in die Falle der "heimlichen" Bauabnahme zu tappen. Wer keine andere Möglichkeit als den Einzug in den Bau hat, sollte hier in jedm Fall rechtlich abgesichert vorgehen.

Bauprojekt und Bauabnahme: Ein entsprechend kompetenter Rechtsbeistand ist unabdingbar

Zusammenfassend muss hier klar festgehalten werden, dass die Bauabnahme ein kritischer Punkt innerhalb des gesamten Bauprozedere darstellt. Fehler bei der Projektierung oder Ausführung können den Beteiligten aber während des gesamten Bauvorgangs zuzüglich der Abnahme und auch nach der Bauabnahme noch teuer zu stehen kommen.

Bei diesem äusserst sensiblen Thema sollte sich daher grundsätzlich jeder beteiligte Protagonist (Bauherr, Bauunternehmer, Architekt, Ingenieur, Baubetreuer etc.) um eine kompetente Rechtsberatung respektive um einen fachspezifischen Rechtsanwalt bemühen. Schließlich geht es bei einem Bauvorhaben grundsätzlich um vergleichsweise viel Geld; entsprechende Kontakte zu Anwälten in ganz Deutschland vermittelt AdvoGarant.

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