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Immobilienfonds

Für zehntausende Anleger offener Immobilienfonds endet das Investment mit einer schlechten Nachricht: Ihr Fonds wird aufgelöst.

So gerade geschehen beim AXA Immoselect sowie beim DEGI International. Beide Immobilienfonds waren bislang eingefroren und hätten im November wieder eröffnen müssen, da sie nur maximal zwei Jahre geschlossen bleiben durften. Jetzt werden sie abgewickelt, die Immobilien verkauft und die Erlöse an die Anleger ausgezahlt - Verluste nicht ausgeschlossen.

Bei einer endgültigen Schließung haben Anleger drei Möglichkeiten: Sie können die Anteile über die Börse verkaufen, die Auszahlung des Immobilienfonds abwarten und sich auszahlen lassen oder ein Umtauschangebot der Gesellschaft in Anteile eines anderen Fonds annehmen. Steuerlich gelten alle Varianten als verkauft. Wurden die Anteile vor 2009 gekauft, sind eventuelle Gewinne steuerfrei, bei späterem Erwerb fällt die Abgeltungssteuer an.

Wer seine Fonds-Anteile über die Börse verkaufen will, erteilt seiner Bank dazu einen Auftrag.

Dies ist sowohl bei eingefrorenen Fonds als auch bei Fonds in Auflösung möglich. Zwischenzeitlich bieten einige Gesellschaften an, die Anteile an einen anderen Fonds zu tauschen. Ein solches Angebot sollten Anleger aber genau prüfen. Sie sollten zuvor immer Schadensersatzansprüche gegen die beratende Bank und vorsorglich auch gegen die Kapitalgesellschaften prüfen lassen. Als Grundlage dafür kommen zunächst eine mögliche Falschberatung und eventuell fehlerhafte Angaben im Prospekt in Betracht. In diesem Zusammenhang sind wichtige Verjährungsvorschriften zu beachten.

Bei fahrlässiger Pflichtverletzung verjähren mögliche Schadensersatzansprüche spätestens drei Jahre nach Erwerb der Fondsanteile. Die Frage der Verjährung ist auch für diejenigen Anleger von enormer Bedeutung, welche gegebenenfalls im Hinblick auf die Schließung des Immobilienfonds nochmals das Gespräch mit ihrer Bank gesucht haben. Dann wird anwaltlich zu prüfen sein, inwieweit ein neuer Anlageberatungsvertrag mit dem Lauf neuer Verjährungsfristen geschlossen wurde.

Die laufende Verjährung kann zudem durch ein so genanntes Ombudsmannverfahren gehemmt werden.

Jeder Anleger, der sich beim Fondskauf vom Bankberater falsch beraten fühlt, kann sich zunächst beim zuständigen Ombudsmann der Privatbanken, der Sparkassen sowie der Volksbanken beschweren. Das ist grundsätzlich kostenlos und hat keine Folgen für eine mögliche, spätere Klage.

Seit April 2011 schreibt das Anlegerschutzgesetz verschärfte Regeln für offene Immobilienfonds vor. Bei Anteilsrückgaben über 30.000 Euro pro Kalenderhalbjahr gilt für einen Anleger eine Mindesthaltefrist von 24 Monaten. Gesellschaften haben zudem die Möglichkeit, für die Rücknahme von Anteilen bestimmte Termine festzulegen. Im Extremfall kann es nur noch einen Rückgabetermin pro Jahr geben. Außerdem sollen die Immobilien im Fondsvermögen künftig häufiger durch einen Sachverständigenausschuss bewertet werden.

Bei vorübergehender Schließung müssen die Gesellschaften künftig ihre Immobilien zu Preisen verkaufen, die um bis zu 20 Prozent unter dem vom Sachverständigenausschuss festgestellten Wert liegen. Verfügt der Immobilienfonds 30 Monate nach der vorübergehenden Schließung nicht über ausreichend Liquidität, wird er aufgelöst. Die neuen Bestimmungen werden erst nach einer Übergabefrist wirksam. Immobilienfonds, die bereits am 8. April 2011 bestanden, müssen sie erst ab 2013 erfüllen. Vor der Gesetzesänderung gekaufte Anteile sind von der Regelung ausgenommen.


Autor: 
Fachanwältin für Bank- und Kapitalmarktrecht


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