Mietrecht - Mietvertrag VI - Zusatzvereinbarungen

Mietvertrag VI - Zusatzvereinbarungen

Änderungen der vorgegebenen Vertragstexte und -muster sollten im Interesse einer einheitlichen Mietverwaltung vermieden werden.

Ausnahmsweise abweichende Vereinbarungen sind daher in den “Zusätzlichen Vereinbarungen” aufzuführen. Hierdurch wird kenntlich, dass es sich um eine individuelle Vereinbarung handelt, die nicht der gesetzlichen Inhaltskontrolle unterliegt. Als zusätzliche Vereinbarungen kommen beispielsweise in Betracht:

• Die Einwilligung zur Untervermietung von Mieträumen.
  
  Die Einwilligung muss in der Regel mit der Zahlung eines Untermietzuschlags verbunden werden.

• Die Einwilligung zur (teil-)gewerblichen Nutzung einer Wohnung.
  
  Hierfür ist ein Gewerbezuschlag zu erheben. Zu den weiteren Voraussetzungen siehe Mietvertrag II - Sonderfälle.

• Die Einwilligung zur Tierhaltung.
  
  Eine derartige Einwilligung kann unter Berücksichtigung der aufgezeigten Grundsätze erteilt werden, (Mietvertrag II - Sonderfälle).

• Vermietung als Hausmeisterwohnung.
  
  Wird eine Wohnung als mit Rücksicht auf das Bestehen eines Dienstverhältnisses vermietet, so sollte folgender Mustertext in den Mietvertrag mit aufgenommen werden:
  
  “Die Wohnung wird als Werkswohnung im Sinne der §§ 576 ff. Bürgerliches Gesetzbuch vermietet, sodass nach Beendigung des Hausmeistervertrages das Werkmietverhältnis nach Maßgabe der Fristen des § 576 Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch gekündigt werden kann.”

• Vereinbarungen mit dem Vormieter, soweit sie das Mietverhältnis betreffen.
  
  Hier ist beispielsweise sicherzustellen, dass durch die Übernahme vorhandener Einrichtungen diese nicht Gegenstand des Mietvertrages werden.

• Die Einwilligung zur (baulichen) Änderung der Mieträume durch den Mieter.
  
  Hier ist sicherzustellen, dass bei Auszug des Mieters der ursprüngliche Zustand der Mieträume wiederhergestellt wird, sofern dies vermieterseits gewünscht wird. Zur Sicherung der Ansprüche des Vermieters sollte die Mietsicherheit erhöht werden (nur bei Gewerbemietverträgen zulässig).

• Die Vereinbarung einer Umsatzmeldung (Gewerbemietverträge).
  
  Es empfiehlt sich hier folgenden Mustertext in den Mietvertrag mit aufzunehmen:
  
  “Der Mieter wird innerhalb von zwei Monaten nach Ablauf eines jeden Kalenderjahres dem Vermieter eine Aufstellung über den, in dem abgelaufenen Kalenderjahr in den Mieträumen getätigten, Umsatz einreichen. Die Aufstellung muss von einem Wirtschaftsprüfer oder Angehörigen der steuerberatenden Berufe geprüft und unterzeichnet sein. Der Vermieter verpflichtet sich zum Stillschweigen über alle Zahlen und andere Informationen des Mieters.”
  
  Wichtig: Notieren Sie als Vermieter die Wiedervorlage.

• Rücktrittsvorbehalt wegen Vormietrechts des derzeitigen Mieters.
  
  Wenn an den Mieträumen ein Vormietrecht des derzeitigen Mieters oder eines Dritten besteht, ist zwingend ein Rücktrittsrecht vorzubehalten. Ein Mustertext hierzu liest sich wie folgt:
  
  “An den Mieträumen besteht zugunsten (Name, Anschrift) ein Vormietrecht. Der Vermieter ist innerhalb von drei Wochen ab Kenntniserlangung von der Ausübung vorgenannten Rechts berechtigt, von diesem Vertrag zurückzutreten. Der Rücktritt ist durch eingeschriebenen Brief mitzuteilen.”

• Die Vereinbarung einer Option.
  
  Eine derartige Vereinbarung ist zumeist unerwünscht. Soweit es dennoch zweckmäßig sein sollte, eine Option zu vereinbaren, empfiehlt sich nachstehender Mustertext:
  
  “Dem Mieter wird durch Nachtrag zu diesem Vertrag ein Optionsrecht für weitere ... Jahre eingeräumt, wenn er innerhalb des vorletzten Vertragsjahres schriftlich darum nachsucht. In diesem Fall kann der Vermieter den Mieter schriftlich auffordern, sein Optionsrecht auszuüben. Wenn der Mieter dieser Aufforderung nicht innerhalb einer Frist von zwei Wochen ab Zugang der Aufforderung schriftlich nachkommt, erlischt sein Optionsrecht.”
  
  Wichtig auch hier: Notieren Sie als Vermieter die Wiedervorlage.
  
  Sobald der Vertrag infolge der Ausübung des Optionsrechts durch den Mieter eine Dauer von zehn Jahren oder länger erreichen kann, ist die Vereinbarung einer Wertsicherungsklausel zulässig und zwingend geboten.

• Die Vereinbarung eines Vormietrechts.
  
  Auch von einem Vormietrecht sollte möglichst abgesehen werden. Ein Vormietrecht kann nur dann ausgeübt werden, wenn der Vermieter dem Mieter einen Nachfolgemietvertrag mit einem Dritten vorlegt. Ist dies nicht der Fall, so kann ein Vormietrecht auch nicht ausgeübt werden, und das Mietverhältnis verlängert sich dann, sofern es nicht gekündigt wird, um den jeweils vertraglich vorgesehenen Zeitraum.
  
  Soweit sich die Vereinbarung eines Vormietrechts nicht vermeiden lässt, kommt folgender Mustertext zur Anwendung:
  
  “Dem Mieter wird, wenn er innerhalb des vorletzten Jahres vor Vertragsende schriftlich darum nachsucht, durch Nachtrag zu diesem Vertrag ein einmaliges Vormietrecht eingeräumt. Das Vormietrecht kann nur bis zum Ablauf von zwei Wochen nach dem Empfang der Mitteilung über den Vertragsabschluß mit einem Dritten schriftlich ausgeübt werden.”
  
  Auch hier gilt: Notieren Sie als Vermieter die Wiedervorlage.

• Verpflichtung des Mieters betreffend behördlicher Genehmigungen, Auflagen und ähnlichem (zum Beispiel bei Gaststätten).
  
  Soweit der Mieter für die Ausübung eines Gewerbes behördlicher Genehmigungen bedarf, sollte folgender Mustertext in den Mietvertrag aufgenommen werden:
  
  “Der Mieter hat auf eigene Kosten die für die Einrichtung der Mieträume oder für den in § ... des Vertrages bezeichneten Betrieb erforderlichen behördlichen Genehmigungen und Erlaubnisse herbeizuführen sowie behördliche Auflagen und Forderungen zu erfüllen.”

• Einzugsermächtigung.
  
  Der Abschluss des Mietvertrages sollte grundsätzlich von der Erteilung der Einwilligung zum Lastschrifteinzug der Miete abhängig gemacht werden.
  
  Ausnahme:
  
  Bei Mietzahlungen durch das Sozialamt erübrigt sich vorstehende Forderung. In besonderen, begründeten Ausnahmefällen kann auch bei Gewerberaummietverhältnissen von der Erteilung einer Einzugsermächtigung abgesehen werden. Soweit ein Mieter Bedenken gegen das Lastschriftverfahren äußert, lassen sich diese Einwände mit dem Hinweis auf das Widerrufsrecht innerhalb von sechs Wochen ab Abbuchung ausräumen.

Tipps zur Bearbeitung enthält der siebte und letzte Teil unserer Reihe. Nicht verpassen.

Stand: 26.03.2009