Mietrecht - Zahlungsverzug

Kündigung wegen Zahlungsverzug.

Hat der Wohnungsmieter Zahlungsrückstände von mehr als einer Monatsmiete über zwei aufeinanderfolgende Termine oder gar zwei komplette Monatsmieten auflaufen lassen, besteht für den Vermieter das Recht zur außerordentlichen, fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. Soweit die Zahlungsrückstände geringer sind als zwei Monatsmieten, reicht dies für eine außerordentliche, fristlose Kündigung aber nur aus, wenn sich der Rückstand aus zwei aufeinanderfolgenden Monaten ergibt. Ansonsten kann erst dann fristlos gekündigt werden, wenn der Rückstand zwei Monatsmieten erreicht (BGH, Urteil vom 23. Juli 2008, Az. XII ZR 134/06).

Grundsätzlich endet sodann das Mietverhältnis mit Zugang der schriftlichen Kündigung, wobei in dem Kündigungschreiben ausdrücklich auch der Grund der Kündigung anzugeben ist (Beispiel: “wegen Zahlungsverzug bezüglich der Mieten für Mai und Juni 2007”).

Das Wohnraummietrecht verschafft dem säumigen Mieter jedoch noch eine letzte Chance, der dann drohenden Zwangsräumung zu entgehen.

Bis zum Ablauf von zwei Monaten, nachdem dem Mieter die Räumungsklage durch das Gericht zugestellt wurde, kann er den Zahlungsrückstand vollständig ausgleichen. Damit wird die außerordentliche, fristlose Kündigung unwirksam. Dieses Nachholrecht greift allerdings nur, wenn der Mieter alle bis dahin aufgelaufenen Mietrückstände ausgleicht, es reicht nicht, wenn er nur die Monate zahlt, die im Kündigungsschreiben aufgeführt sind. Auf Zahlungsrückstände aus Nebenkostenabrechnungen, Verzug oder Schadenersatz kommt es allerdings weder bei der Kündigung noch bei dem Nachholrecht an. Nur Rückstände mit Mieten oder Nebenkostenvorauszahlungen können die Kündigung rechtfertigen.

Gleicht der Mieter innerhalb der Frist aus, besteht das Mietverhältnis unverändert fort. Die bereits angestrengte Räumungsklage wird unbegründet und kann keinen Erfolg mehr haben. Der Mieter muß dann allerdings regelmäßig die Kosten des Rechtsstreits tragen.

Dies mag dem Mieter zwar teuer kommen, ob es dem Vermieter immer recht ist, steht auf einem anderen Blatt. Zwar hat er nun sein Geld, die durch die Zahlungssäumnisse des Mieters geweckten Zweifel an dessen Lauterkeit aber bleiben und die Befürchtung erneuter, künftiger Nichtzahlungen. Möglicherweise wäre es dem Vermieter lieber, der Mieter hätte die Zahlungen nicht nachgeholt und das unliebsam gewordene Mietverhältnis wäre beendet.

Dieses Ziel hätte der Vermieter erreichen können, wenn er nicht lediglich außerordentlich und fristlos gekündigt hätte.

Durch eine gleichzeitige, ordentliche Kündigung wegen des Zahlungsverzuges wird das Mietverhältnis trotz Nachzahlung mit Ablauf der jeweiligen Kündigungsfrist beendet und der Mieter muss die Wohnung räumen. Das Nachholrecht des Mieters betrifft nach dem eindeutigen Gesetzeswortlaut nur und ausschließlich die außerordentliche Kündigung und führt nicht zur Unwirksamkeit einer gleichzeitig erklärten, ordentlichen Kündigung. Zahlt der Mieter auf Grund dieser “Doppelkündigung”, wird zwar die außerordentliche Kündigung unwirksam, nicht aber die Ordentliche.

Fazit: Will der Vermieter einen säumigen Mieter in jedem Fall loswerden, sollte er außerordentlich, fristlos und hilfsweise ordentlich wegen Zahlungsverzug kündigen. Das Mietverhältnis endet dann auch bei Zahlungsausgleich mit Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist.