Wohnflächenabweichung
Erhebliche Wohnflächenabweichung rechtfertigt eine fristlose Kündigung.
In dem durch den Bundesgerichtshof (BGH) entschiedenen Fall stellten die Mieter fest, dass die Wohnung deutlich kleiner war als vertraglich vereinbart. In dem Mietvertrag wurde eine Wohnfläche von „zirka 100 qm“ zugesichert. Der Mieter kündigte wegen der seiner Meinung nach vorliegenden Wohnflächenabweichung außerordentlich, hilfsweise ordentlich zum nächst möglichen Kündigungszeitpunkt und zog aus. Der Vermieter sah es anders und klagte die Miete bis zum ordentlichen Kündigungszeitpunkt ein.
Der BGH gab dem Mieter recht. Das höchste deutsche Zivilgericht sah den außerordentlichen Kündigungsgrund nach § 543 Absatz 2 Satz 1 Nr. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) gegeben. Danach kann der Mieter ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder entzogen wird. Diese Voraussetzungen waren in dem vom BGH entschiedenen Fall erfüllt. Die Abweichung der tatsächlichen von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche stelle einen so genannten Mangel der Mietsache dar, der so schwerwiegend sei, dass sogar fristlos gekündigt werden könne. Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses beziehungsweise ein Abwarten bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist sei dem Mieter nicht „zumutbar“.
Bei zehnprozentiger Abweichung wird es kritisch
Trotz dieser schon als grundsätzlich zu bezeichnenden Entscheidung muss jeder Fall gesondert beurteilt werden. Bei einer Abweichung der Wohnfläche von mehr als zehn Prozent wird zwar sehr häufig ein Mangel vorliegen, der zur fristlosen Kündigung berechtigt. Es kommt jedoch auch darauf an, ob in dem Mietvertrag eine Zirka-Angabe steht oder nicht. Außerdem kann es auch sein, dass der Mieter sich nicht auf die Wohnflächenabweichung berufen kann, weil er bei Abschluss des Mietvertrages wusste, dass die Angabe in dem Mietvertrag nicht stimmt. Wenn der Mieter zumindest kurz nach dem Einzug erkannte, dass die in dem Mietvertrag genannte Wohnfläche nicht stimmt und dies nicht zeitnah zum Anlass nahm, um „fristlos“ zu kündigen, so ist sein Recht zur fristlosen Kündigung gleichermaßen problematisch.
Wohnflächenabweichung berechtigt auch zur Mietminderung
Neben dem Recht zur außerordentlichen Kündigung hat der Mieter zudem ein Recht zur Minderung der Miete. Da der Mangel der zu geringen Wohnfläche nicht behebbar sein wird, kann der Mieter dauerhaft die Miete mindern. Es sollte also aus Sicht des Mieters überlegt werden, ob es nicht besser ist, in der Wohnung bei (faktisch) reduzierter Miete zu bleiben.
Bei der Höhe der Mietminderung ist jedoch Vorsicht geboten: Es kommt immer auf den Einzelfall und das Ausmaß der Abweichung an. Wird zu viel gemindert, kann ein außerordentlicher Kündigungsgrund zugunsten des Vermieters entstehen, weil der Mieter wegen der zu hohen Minderung mit einem „nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug“ gerät.
Außerdem ist es riskant, die Wohnflächenabweichung grob zu schätzen oder die Wohnung selbst zu vermessen. Hier können grobe Fehler passieren, da ein Laie die genauen Vorgaben der Wohnflächenverordnung (WoFlV) nicht exakt kennen wird. Hier sollte dringend anwaltlicher Rat zu dem richtigen Vorgehen eingeholt werden. Eine Möglichkeit für den Mieter, Rechtssicherheit zu haben, bietet zum Beispiel das so genannte selbstständige Beweisverfahren, in dem ein Sachverständiger die Wohnung vermisst. Der Vorteil eines solchen Verfahrens ist unter anderem, dass das Beweisergebnis „gerichtsfest“ ist und weniger Kosten entstehen als in einem normalen Klageverfahren.
Stand: 06.07.2009