Versorgungssperre II
Versorgungssperre nach Beendigung des gewerblichen Mietverhältnisses zulässig.
Der Vermieter darf nach rechtswirksamer Beendigung eines Mietverhältnisses die Versorgungsleistungen wie Belieferung mit Heizenergie einstellen, wenn der Mieter die Räume weiter benutzt. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem grundlegenden Urteil entschieden.
In dem durch den BGH entschiedenen Fall wurden Räume vermietet, in denen ein Café betreiben wurde. Nach einem Streit über die Verpflichtung des Vermieters zur Nebenkostenabrechnung stellte der Mieter seine (Nebenkosten-)Vorauszahlungen ein und später auch die (Kalt-)Miete. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos. Nach einem Gerichtsprozess drohte dem Mieter die Zwangsräumung.
Obwohl das erstinstanzliche Gericht bereits entschieden hatte, das der Mieter die Räume verlassen muss, zog der Mieter nicht aus. Der Vermieter drohte daraufhin auch mehrfach an, die Versorgungsleistungen einzustellen. Hiergegen klagte der Mieter im Wege einer so genannten Vorbeugenden Unterlassungsklage. Nachdem die Klage zunächst Erfolg hatte, wies sie der BGH jetzt ab.
Jetzt hat der BGH in Teilen Rechtssicherheit geschaffen.
Die zu entscheidende Frage wurde von den Gerichten bisher nicht einheitlich beurteilt. Ein Anspruch des Mieters auf Fortsetzung der Versorgungsleistungen kann sich nur aus einer entsprechenden (ausdrücklichen) vertraglichen Regelung ergeben oder - in engen Ausnahmefällen - aus Treu und Glauben. Zu Letzterem hat der BGH einige Fallgruppen gebildet.
Mit der Entscheidung des BGH hat der Vermieter jetzt - in aller Regel - ein legitimes Druckmittel, wenn der Mieter trotz wirksamer Beendigung des Mietverhältnisses nicht auszieht und in rechtswidriger Weise die Mieträume weiter nutzt. Er kann dem Mieter nun den Strom abstellen und/oder auch andere Versorgungsleistungen wie Wasser einstellen. Hier ist jedoch vorsichtig geboten.
Dies darf nur nach rechtswirksamer Kündigung und gegebenenfalls einer erfolgreichen Räumungsklage sowie einer entsprechenden Androhung erfolgen.
Im Zusammenhang mit der Beendigung des Mietverhältnisses stellen sich oft viele Fragen: Besteht ein Grund, der zu einer fristlosen Kündigung berechtigt? Muss vorsichtshalber auch ordentlich (fristgemäß) gekündigt werden und welche Frist gilt hierfür? Welche Form muss die Kündigung haben? Wann ist die Kaution zur Rückzahlung fällig? Darf ein Teil der Kaution einbehalten werden? Welche Anforderungen bestehen an eine wirksame Nebenkostenabrechnung? Diese und weitere wichtigen Fragen empfiehlt sich die Inanspruchnahme eines Rechtsanwalts.
Stand: 06.07.2009