Mietrecht - Sozialklausel

Sozialklausel

Die Sozialklausel spielt eine wichtige Rolle bei Kündigungen.

Im Gesetz, genauer gesagt im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), ist geregelt, dass ein Mietverhältnis, für welches die Mietzeit nicht bestimmt ist, durch Kündigung einer der Vertragsparteien endet. Zu unterscheiden sind hier verschiedene Arten der Kündigung: Es gibt eine ordentliche Kündigung und eine außerordentliche Kündigung. Eine außerordentliche Kündigung kann befristet oder fristlos erklärt werden. Als ordentliche Kündigung bezeichnen die Juristen die „normale“ Kündigung, als außerordentliche Kündigung wird eine Kündigung bezeichnet, die nur durch schwerwiegende Gründe gerechtfertigt ist. In Betracht kommen hier schwere Vertragsverletzungen einer Partei oder ein außerordentliches Fehlverhalten.

Die Kündigung von Wohnraum muss immer schriftlich erfolgen und in bestimmten Fällen muss der Vermieter, der kündigt, seine Gründe für die Kündigung angeben. Man sagt, er muss ein „berechtigtes Interesse“ an der Beendigung des Mietverhältnisses nachweisen. Dies ist immer der Fall bei einer ordentlichen Kündigung und bei einer außerordentlichen, fristlosen Kündigung aus einem wichtigen Grund bei einer Wohnung, die sich in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude befindet. Genauere Angaben hierzu finden sich in § 573 a, BGB. Hier kann ein berechtigtes Interesse zwar entbehrlich sein, aber in dem Kündigungsschreiben ist anzugeben, auf welche Voraussetzungen dieses Paragraphen sich der Vermieter stützt.

Die Sozialklausel, auch Härteklausel oder Sozialwiderspruch genannt, wird im § 574 BGB geregelt.

Sie findet bei Wohnraummietverhältnissen bei einer ordentlichen Kündigung des Vermieters Anwendung und bei der außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist. Die Kündigung muss wirksam ausgesprochen sein. Wortwörtlich heißt es im BGB: „Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushaltes eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.“

Worin eine Härte für den Mieter liegt ist immer eine Frage des Einzelfalles. Es muss eine besondere persönliche, wirtschaftliche, gesundheitliche oder familiäre Härte vorliegen. Eine solche Härte liegt vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum nicht beschafft werden kann. Allerdings muss sich der Vermieter hier ernsthaft um Ersatzwohnraum bemüht haben.

Diese umfangreichen Bemühungen muss er auch nachweisen können.

Ein hohes Alter des Mieters rechtfertigt für sich allein noch keine Härte. Diese kann jedoch bestehen, wenn weitere Umstände wie zum Beispiel Krankheit hinzukommen. Auch körperliche oder psychische Erkrankungen können einen Härtegrund darstellen. Der Mieter muss hier jedoch bereit sein, ärztliche Hilfe in Anspruch zu nehmen. Fehlende finanzielle Mittel, auch wenn diese unverschuldet nicht vorliegen, sind kein Härtegrund.

Hat der Mieter große Investitionen in die Wohnung getätigt, kann sich daraus eine Härte ergeben, wenn Aufwendungen verloren gehen und dies einen erheblichen Wertverlust für ihn bedeuten würde. Eine große Anspannung im Beruf oder in der Ausbildung kann ebenfalls zu einer Verlängerung des Mietverhältnisses führen. Bei einer Schwangerschaft ist für einen angemessenen Zeitraum vor und nach der Niederkunft das Mietverhältnis befristet fortzusetzen. Naturgemäß können sich auch für Mieter mit Kindern besondere Härtegründe ergeben, ein Schulwechsel für sich allein bedeutet aber keine Härte.

Auswirkungen der Sozialklausel auf die Praxis – was ist zu beachten?

Die Sozialklausel gibt dem Mieter ein Widerspruchsrecht, bei dem er jedoch auch einiges zu beachten hat. Er muss seinen Widerspruch schriftlich formulieren. Dieser muss seinem Vermieter spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses zugegangen sein. Wenn der Vermieter es verlangt, muss der Mieter über die Gründe seines Widerspruchs unverzüglich eine Auskunft geben. Wird die Widerspruchsfrist versäumt, so kann keine Wiedereinsetzung gewährt werden, das heißt, dem Mieter wird keine nochmalige Möglichkeit gegeben, seinen Widerspruch zu erheben.

Allerdings muss der Vermieter hier auch etwas sehr Wichtiges beachten. Ihm ist dringlichst anzuraten, dem Mieter rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Möglichkeit des Widerspruchs und auf dessen Form und Frist hinzuweisen. Dies sollte am besten bereits im Kündigungsschreiben geschehen. Falls ein Bevollmächtigter des Vermieters, wie zum Beispiel ein Rechtsanwalt, die Kündigung aufsetzt, muss dieser auf diesen Punkt achten. Wird dies unterlassen, ist der Mieter nicht an die gesetzliche Widerspruchsfrist gebunden, er kann sogar den Widerspruch noch im Gerichtstermin eines Räumungsrechtsstreites erklären. Wenn nun auf der Mieterseite Härtegründe vorliegen, so werden diese gegen die berechtigten Interessen des Vermieters an der Vertragsbeendigung abgewogen. Ebenfalls wichtig zu erwähnen ist in diesem Zusammenhang, dass grundsätzlich nur die in dem Kündigungsschreiben angegebenen Gründe berücksichtigt werden. Bei einer Abwägung werden die verschiedenen Interessen einander gegenübergestellt, es wird überlegt und dann entschieden, welches Interesse überwiegt.

Wirkungen des Widerspruchs

Wenn die Interessenabwägung zu Gunsten des Mieters erfolgt, also seine Härtegründe gewichtiger sind als die Interessen des Vermieters, so ist das Mietverhältnis unbefristet oder befristet, unter gleichen oder veränderten Bedingungen fortzusetzen. Können sich Vermieter und Mieter nicht außergerichtlich einigen, so muss das Gericht entscheiden, ob und wie das Mietverhältnis fortgesetzt wird. Dies geschieht dann durch ein Urteil. In den meisten Fällen wird das Mietverhältnis nur befristet fortgesetzt. Wenn nun die Fortsetzung des Mietverhältnisses stattfindet, kann der Vermieter aber eine Änderung der Vertragsbedingungen verlangen, falls für ihn die Fortsetzung zu den bisherigen Bedingungen unzumutbar wäre.

Die Fortsetzung oder eben die Nichtfortsetzung eines Mietverhältnisses ist immer eine Einzelfallentscheidung. Jede Partei muss sich vor Augen halten, dass sie zwar Rechte, aber auch Pflichten hat, die sie erfüllen muss.

Stand: 23.01.2009