Mietrecht - Kündigungsverzicht

Kündigungsverzicht

Die Möglichkeit einen Kündigungsverzicht zu vereinbaren besteht auch nach der gesetzlichen Festschreibung der 3-monatigen Kündigungsfrist seit 2005 weiterhin.

Im Zuge der Mietrechtsreform vom 1. September 2001 ist es für Wohnräume nicht mehr möglich, einfache Zeitverträge zu vereinbaren. Unter einfachen Zeitverträgen versteht man, die einfache zeitliche Bestimmung für das Bestehen des Mietverhältnisses im Mietvertrag, wie zum Beispiel „das Mietverhältnis beginnt am 01.01.2009 und endet am 31.12.2009.“ Seit der Mietrechtsreform sind nur noch qualifizierte, zeitliche Verträge zulässig. Das heißt neben dem Zeitraum ist vom Vermieter auch ein konkreter Befristungsgrund zu nennen. Das kann zum Beispiel Eigenbedarf sein oder auch wesentliche Instandsetzungsarbeiten an der Mietsache.

Dennoch besteht für viele Vermieter ein Interesse daran, das Mietverhältnis für eine Mindestzeit abzuschließen. Das geht nunmehr durch die Möglichkeit für einen bestimmten Zeitraum einen Kündigungsverzicht im Mietvertrag zu vereinbaren. Grundsätzlich besteht seit 2005 für den Mieter die gesetzliche Möglichkeit mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten zum Monatsende, das Mietverhältnis zu kündigen.

Diese gesetzliche Kündigungsfrist kann jedoch durch einen vertraglich vereinbarten Kündigungsverzicht abgeändert werden.

Ein Kündigungsverzicht kann für beide Seiten, sprich für Mieter und Vermieter, vereinbart werden. Daneben besteht aber auch die Möglichkeit den Kündigungsverzicht nur einseitig zu vereinbaren. Dann erklärt sich der Mieter bereit auf sein gesetzliches Kündigungsrecht zu verzichten.

Nach der regelmäßigen Rechtssprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) ist es selbst in Formularmietverträgen zulässig einen beiderseitigen Kündigungsverzicht zu vereinbaren. Der Zeitraum für den beidseitigen Kündigungsverzicht darf jedoch maximal vier Jahre betragen. Nach dem BGH werden dadurch die Kündigungsfristen (drei Monate für Mieter) nicht missachtet, da hierbei lediglich auf das Kündigungsrecht verzichtet wird.

Der Mieter kann einen Kündigungsverzicht aber auch einseitig erklären und damit auf sein Kündigungsrecht verzichten.

Das ist allerdings nur im Rahmen einer Individualvereinbarung möglich. Diese entsteht, wenn die Vertragsbedingungen zwischen den Vertragsparteien im Einzelnen ausgehandelt werden. Hierzu müssen die Vertragspartner die Möglichkeit haben, auf den Inhalt der Klausel Einfluss zu nehmen.

Ein einseitiger Kündigungsverzicht seitens des Mieters in einem Formularmietvertrag ist hingegen nicht ohne weiteres wirksam. Er gilt nur, wenn der Mieter durch den Kündigungsverzicht einen Vorteil als Gegenleistung erlangt. Ein Vorteil wäre hier zum Beispiel eine Anfangsrenovierung seitens des Vermieters oder die Vereinbarung einer Staffelmiete.

In Formularmietverträgen darf der Kündigungsverzicht nicht mehr als vier Jahre umfassen. Bei individuell vereinbarten Verträgen, darf ein einseitiger Verzicht auf Kündigung einer Mietsache durch den Mieter für maximal fünf Jahre vereinbart werden.

Es gibt jedoch auch Sonderfälle, in denen sogar der beidseitige Kündigungsverzicht unwirksam ist.

So hat der BGH im Juli 2009 einen Formularmietvertrag für unwirksam erklärt, da sich dieser auf eine Studentenwohnung bezog. Der BGH hat hierzu ausgeführt, dass die Mobilität und Flexibilität der Studenten während ihres Studiums besonders wichtig ist. Studenten haben oft ein gesteigertes Interesse daran, ihren Studienort zu wechseln oder einen Auslandsaufenthalt vorzunehmen. Dies würde jedoch durch die einschränkende Regelung im Mietvertrag über den Kündigungsverzicht nicht mehr erfolgen können. Diese Regelung benachteilige den Mieter dann mehr als den Vermieter und verstoße gegen Treu und Glauben.

Fazit: Eine einfache zeitliche Befristung eines Mietverhältnisses über Wohnraum ist nicht mehr möglich. Ein beidseitiger Kündigungsverzicht (für Mieter und für Vermieter) ist grundsätzlich bis maximal vier Jahre zulässig (Ausnahme: Sonderfall Studentenwohnung). Bei einem einseitigen Kündigungsverzicht (seitens des Mieters) in einem Formularmietvertrag muss ein ausgleichender Vorteil für den Mieter vereinbart werden, wie zum Beispiel eine Staffelmiete oder andere, geldwerte Vorteile.

Stand: 05.01.2010