Mietrecht - Kündigung

Kündigung

Kündigung durch den Vermieter wegen schleppender Zahlung auch ohne vorangegangene Abmahnung möglich.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einer richtungsweisenden Entscheidung vom 28. November 2007 entschieden, dass die Kündigung durch den Vermieter wegen schleppender Mietzahlung selbst dann zulässig ist, wenn zuvor keine Abmahnung erfolgt ist. Dies gilt zumindest für die ordentliche Kündigung.

Gemäß dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist der Ausspruch einer ordentlichen Kündigung durch den Vermieter immer dann berechtigt, wenn „der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat“. Die Rechtsprechung sieht bereits seit Jahren eine derartige nicht unerhebliche Pflichtverletzung darin, wenn der Mieter die Miete oder die Betriebskostenvorschüsse ständig unpünktlich oder unvollständig zahlt.

Beläuft sich der Zahlungsrückstand auf einen Betrag in Höhe von zwei Bruttomonatsmieten, ergibt sich darüber hinaus das Recht zur außerordentlichen, fristlosen Kündigung.

Für den Fall einer ordentlichen Kündigung war in der Rechtsprechung heftig umstritten, ob sie erst dann ausgesprochen werden könne, nachdem der Vermieter den Mieter abgemahnt hat, dieser jedoch sein pflichtwidriges Verhalten fortsetzt. Teilweise wurde sogar die Auffassung vertreten, die Abmahnung müsse mit dem ausdrücklichen Hinweis auf eine sonst bevorstehende Kündigung erfolgen.

Der BGH hat in seinem Urteil darauf hingewiesen, dass nach dem Gesetzeswortlaut aber auch nach dem Willen des Gesetzgebers eine Abmahnung im Falle der ordentlichen Kündigung nicht als erforderlich angesehen werden kann. Zum Einen wird dem Gesetzeswortlaut nach lediglich im Falle der außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses eine vorangegangene Abmahnung zur Voraussetzung gemacht. Dazu heißt es in § 543 Absatz 3 BGB wörtlich: „Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten, angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig.“

Zum Anderen soll der vertragstreue Mieter vor dem Verlust seines Lebensmittelpunktes geschützt werden, so wie dies bereits das Bundesverfassungsgericht grundlegend ausgeführt hat. Da die genannte Vorschrift letztendlich auch ein schuldhaftes Handeln des Mieters voraussetzt, hat es der Mieter selbst in der Hand, ob er dem Vermieter Anlass zur Beendigung des Mietverhältnisses bietet.

Die klare Linie in dem Urteil des BGH wird jedoch wieder aufgeweicht.

Am Ende ihrer Entscheidung weisen die Bundesrichter darauf hin, dass im Einzelfall erst die Missachtung einer Abmahnung der Handlung des Mieters das erforderliche Gewicht verleihen kann, von einer schuldhaften und somit vorwerfbaren Pflichtverletzung auszugehen. Dies sei dann der Fall, wenn eine objektive Pflichtverletzung auf einem Versehen oder einem Irrtum beruhe.

Die zuletzt genannte Einschränkung des BGH zugunsten des Mieters zeigt jedoch, dass der Vermieter sich vor Ausspruch einer Kündigung - sei es eine Außerordentliche oder eine Ordentliche - rechtlich unter Berücksichtigung des zu beurteilenden Einzelfalls beraten lassen sollte. Dies gilt um so mehr, als dass die Amts- und Landgerichte durch das Urteil aufgefordert werden dürften, Fallgruppe zu entwickeln beziehungsweise weiter zu entwickeln, in denen eine vorherige Abmahnung zumindest faktisch als Wirksamkeitsvoraussetzung anzusehen ist.

Stand: 18.08.2010