Mietrecht - Abmahnung

Eine Abmahnung durch den Vermieter kann der Mieter gerichtlich isoliert nicht überprüfen lassen.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 20. Februar 2008 festgestellt, dass ein Mieter nicht berechtigt ist, eine aus seiner Sicht unberechtigte Abmahnung durch den Vermieter gerichtlich anzufechten. Insoweit sind die arbeitsrechtlichen Grundzüge der gerichtlichen Überprüfbarkeit einer Abmahnung nicht zu übernehmen.

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch kann jede der Mietparteien eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund aussprechen. Liegt der wichtige Grund in einer Verletzung einer Pflicht aus dem Mietverhältnis, so hat der Kündigung grundsätzlich eine Abmahnung voraus zu gehen. Dies folgt letztendlich aus dem Grundsatz, dass die Kündigung eines Dauermietverhältnisses wegen einer Vertragsverletzung lediglich als letztes Mittel zulässig sein soll. Große Bedeutung hatte dieser Grundsatz bereits vorher im Arbeitsrecht, in dem eine ähnliche Regelung stattfindet.

Die Abmahnung durch den Vermieter ist eine formelle Vorbereitung zur Kündigung.

Dennoch hat der BGH grundlegend ausgeführt, dass ein Mieter keinen Anspruch auf Beseitigung oder Unterlassung einer von ihm als ungerechtfertigt erachteten Abmahnung durch den Vermieter hat. Insoweit unterscheidet sich das Mietrecht strikt vom Arbeitsrecht. Die arbeitsrechtliche Rechtsprechung hat den Anspruch auf Entfernung und Unterlassung einer Abmahnung aus der ausgeprägten Fürsorgepflicht des Arbeitgebers und damit verbunden einer engen Pflichtenbindung seinem Arbeitnehmer gegenüber hergeleitet. Eine derartig enge Verbundenheit sieht der BGH zwischen Vermieter und Mieter jedoch nicht.

Die Abmahnung durch den Vermieter wird vielmehr als rechtsgeschäftliche Erklärung angesehen. Mit ihr wird das Ziel verfolgt, den Vertragspartner zu einem vertragsgerechten Verhalten aufzufordern. Weitere Wirkungen rechtlicher Art sind damit jedoch nicht verbunden, zumal in einem etwaig anschließenden Rechtsstreit über die Rechtmäßigkeit der Kündigung dem abmahnenden Vermieter keine Vorteile aus einer Abmahnung zugebilligt werden. Insbesondere ist der kündigende Vermieter dahingehend belastet, das vertragswidrige Verhalten des Mieters nachzuweisen, ohne sich mit Blick auf vorliegende Abmahnungen auf Beweislasterleichterungen berufen zu können.

Der BGH hat der Klage des Mieters auf Entfernung einer Abmahnung somit das Rechtsschutzbedürfnis abgesprochen.

Daraus ergibt sich für den Mieter auch keine Möglichkeit einer Klage auf Feststellung, dass eine vermieterseits ausgesprochene Kündigung unrechtmäßig erfolgt sei. Eine Feststellungsklage ist von Gesetzes wegen nur zulässig, wenn diese auf die Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses abzielt. Da jedoch aus einer Abmahnung durch den Vermieter ein derartiges Rechtsverhältnis nicht folgt, ist auch eine Feststellungsklage schlichtweg unzulässig.

Aus alledem ergibt sich, dass Vermieter Abmahnungen aussprechen können, ohne befürchten zu müssen, dass sie mit Erfolg von den Mietern auf Widerruf beziehungsweise weitergehende Unterlassung in Anspruch genommen werden können. Andererseits darf diese Rechtslage nicht dahingehend missverstanden werden, dass die Erteilung entsprechender Abmahnungen schon als ausreichend angesehen werden könne, mit Erfolg außerordentliche Kündigungen auszusprechen. Unter Berücksichtigung all dessen sollte sich der Vermieter im Falle einer vertragswidrigen Verhaltensweise eines Mieters immer wieder einzelfallbezogen beraten lassen.

Stand: 18.08.2010