Mietrecht - Zurückbehaltungsrecht

Vor über 100 Jahren wurde mit dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ein ausgeklügeltes Werk geschaffen, das seitdem in wesentlichen Teilen unverändert blieb.

Auch die Große Schuldrechtsreform hat bei näherem Hinsehen nicht so viel verändert, wie es auf den ersten Blick erschien. Eines der Instrumente dieses ausgeklügelten Systems ist das Zurückbehaltungsrecht (§ 273), beziehungsweise die Einrede des nichterfüllten Vertrages (§ 320), mit dem Gewährleistungsansprüchen mehr Durchschlagskraft verschafft werden soll.

Für Bauherren ist es auch sehr nützlich. Wer ein Haus bauen oder reparieren lässt, erhält damit die Möglichkeit, durch Zurückhalten eines größeren Betrages Druck auf den Bauunternehmer auszuüben. Die Rechtsprechung geht überwiegend davon aus, dass in etwa der dreifache Betrag einbehalten werden darf. Wenn also für die Beseitigung von Baumängeln 5.000 Euro notwendig sind, kann man etwa 15.000 Euro bis zur Beseitigung - sei es nun durch den Unternehmer oder im Wege der Ersatzvornahme zurückhalten.

Leider hat sich aber mit dem so treffend als “Mietnomaden” bezeichneten Problem ein Gesichtspunkt ergeben, der für Vermieter außerordentlich gefährlich ist.

Nehmen wir an, es gebe Feuchtigkeit in den Mieträumen, wobei unklar ist, ob sie auf Baumängel oder auf Mieterfehlverhalten (Lüften und Heizen) zurück zu führen ist. Solange der Mieter sich darauf beschränkt, die Miete um beispielsweise 20 Prozent zu mindern, bleibt genug Zeit ohne zu großen finanziellen Druck die Ursache zu finden. Dann kann das Problem behoben oder entsprechend gegen den Mieter vorgegangen werden.

Wenn der Mieter aber zusätzlich von seinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch macht - und die Rechtsprechung geht in diesem Fall vom bis zu Fünffachen aus - kann es passieren, dass der Vermieter für viele Monate überhaupt keine Miete mehr erhält. Eine fristlose Kündigung mit anschließender Räumungsklage bietet keine Aussicht auf Erfolg. Wenn der Mieter darlegt, dass eine Mietminderung von 20 Prozent Erfolg versprechend sein könnte, würde die Kündigung gegebenenfalls sogar durch Teilurteil abgewiesen. Wegen dem Zurückbehaltungsrechts ist er ja nicht im Verzug.

Hinzu kommt auch noch, dass dieses Recht auch dann ausgeübt werden kann, wenn eine Minderung (insbesondere durch Zeitablauf) verwirkt ist und dass sich der Mieter noch nicht einmal im Voraus darauf berufen muss.

Was also kann man als Vermieter in einer solch misslichen Situation tun?

Auf den ersten Blick käme eine Sicherheitsleistung in Betracht. Die Rechtsprechung sieht aber bei Mietmängeln die Anspruchsgrundlage des Mieters in § 320 BGB, und dort ist diese Möglichkeit ausdrücklich ausgeschlossen. Es bleibt also eigentlich nur die Untersuchung und gegebenenfalls die Beseitigung des behaupteten Mangels um fast jeden Preis voranzutreiben - wenn man das Heft des Handelns noch selbst in der Hand hat. Ist die Sache schon beim Amtsgericht wird dieses einen Gutachter beauftragen - und das dauert bekanntlich oft viele Monate. Wenn dann auch noch mieterseitig auf Zeit gespielt wird - beispielsweise durch Verschiebung des Ortstermins wegen angeblicher Zeitprobleme - kann schnell bis zu einem Jahr ins Land gehen, ohne dass auch nur ein Cent Miete gezahlt wird.

Falls dann der Gutachter feststellt, dass der Mangel gar nicht vom Vermieter zu vertreten ist, bricht das Zurückbehaltungsrecht in sich zusammen. Das hat zur Folge, dass die Mieten fällig werden und der Mieter endlich fristlos gekündigt werden kann. Aber selbst dann kann es noch einige Monate bis zur Räumung dauern.

Wenn man den Mieter dann endlich aus der Wohnung hat, ist meistens schon deutlich mehr als ein Jahr vergangen – ohne jede Mietzahlung.

Weitere Schäden, die erst entdeckt werden können, wenn der Mieter die Wohnung verlassen hat, kommen noch hinzu. Das kann für einen privaten Vermieter, der die Wohnung zur Altervorsorge erworben und finanziert hat, bis zum Verlust durch Zwangsversteigerung führen – denn beim Mieter ist in der Regel nichts zu holen. Er hat vielleicht sogar die ganzen Monate Wohngeld oder andere öffentliche Leistungen erhalten und selbst verbraucht und verweist einfach auf seine Zahlungsunfähigkeit.

Wie könnte man diese Problematik lösen? Vielleicht sollte man darüber nachdenken, das Gesetz durch eine Formulierung zu ergänzen, die dem wechselseitigen Gleichgewicht besser entspricht. Das Zurückbehaltungsrecht ist im Grunde gut konzipiert, um Gewährleistungsansprüchen Nachdruck zu verleihen. Was spricht eigentlich dagegen, den Zurückhaltenden zu verpflichten das einbehaltene Geld zu hinterlegen? Das Rechtsinstitut soll doch nicht zur Bereicherung einer Partei auf Kosten der Anderen führen. Die Zahlung – sei es nun Miete oder Werklohn - wäre ohne den (behaupteten) Mangel fällig geworden. Wenn dann die Beweisaufnahme tatsächlich durchgeführt ist, erhält der das Geld, dem es auch mit Sicherheit zusteht. Dann kann man sich die Zinsen teilen oder darum streiten.

Stand: 04.08.2010