Finanzierungskosten bei Rückabwicklung eines Immobilienkaufs ersatzfähig.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat eine wichtige Entscheidung dazu getroffen, welche Schäden der Käufer einer Immobilie (hier: einer Eigentumswohnung) ersetzt verlangen kann, wenn der Kaufvertrag wegen (Bau-)Mängeln rückgängig gemacht wird, also der Rücktritt vom Vertrag gegen Rückzahlung des Kaufpreises erklärt wird.
Die Festlegungen des BGH
- Der Erwerber einer mangelhaften Eigentumswohnung kann Schadensersatz in der Weise geltend machen, dass er die Eigentumswohnung zurück gibt und Ausgleich dafür verlangt, dass nach Rückgabe der Wohnung seinen Aufwendungen kein entsprechender Gegenwert gegenübersteht.
- Der ausgebliebene Gegenwert bemisst sich nach der Höhe der Aufwendungen zur Erlangung der Gegenleistung und der Kosten, die den Erwerber allein auf Grund des Umstandes trafen, dass er Empfänger der mangelhaften Gegenleistung wurde.
- Zu den Aufwendungen, die der Erwerber einer Eigentumswohnung bei diesen Schadensberechnungen geltend machen kann, gehören grundsätzlich auch die Kosten für die Finanzierung des Erwerbs der Wohnung.
- Bei der Schadensberechnung sind die vom Erwerber erzielten Mieteinnahmen abzuziehen.
In dem durch den BGH entschiedenen Fall erwarb der Käufer eine Eigentumswohnung und vermiete diese. Später stellten sich massive Feuchtigkeitsschäden heraus. Der Käufer der Wohnung zeigte den Mangel an und forderte unter Fristsetzung und „Ablehnungsandrohung“ den Verkäufer auf, die (Bau-)Mängel (Feuchtigkeit) zu beseitigen. Ein Nachbesserungsversuch scheiterte, der Verkäufer konnte die Mängel also nicht beheben.
Damit war der Anspruch des Wohnungskäufers auf Rückabwicklung des Kaufvertrages sowie ein Schadensersatzanspruch dem Grunde nach entstanden. Da der Fall vor einer Gesetzesmodernisierung im Jahr 2002 spielte, war noch eine so genannte Ablehnungsandrohung (Androhung des Rücktritts von dem Kaufvertrag bei nicht fristgemäßer Mängelbeseitigung) erforderlich gewesen. Für Kaufverträge, die ab dem Jahr 2002 geschlossen wurden, ist heute nur noch eine Aufforderung zur Mängelbeseitigung unter Setzung einer angemessenen Frist erforderlich, um ein Rücktrittsrecht beziehungsweise Schadensersatzansprüche zu haben.
Zur Kaufpreisrückforderung kommen auch noch Schadenersatzansprüche.
Der Käufer kann nicht nur vom Kaufvertrag zurück treten und erhält gegen Rückübereignung der Immobile an den Verkäufer den Kaufpreis zurück. Darüber hinaus kann er als Schadensersatz, beziehungsweise aufgrund der Rückabwicklung des Kaufvertrages, verschiedene Kostenpositionen ersetzt verlangen:
- Maklergebühren;
- Notarkosten;
- Nutzlose Aufwendungen (etwa Investitionen für eine Modernisierung der Wohnung);
- Kosten der außergerichtlichen Rechtsverfolgung;
- Finanzierungskosten;
- Sämtliche Verfahrenskosten wie Anwalts-, Gerichts- und Sachverständigenkosten.
Ersatzfähig sind diese Positionen, weil der Schadensersatzanspruch nach der Differenzmethode berechnet wird. Das geschieht durch einen rechnerischen Vergleich zwischen dem im Zeitpunkt der Schadensberechnung vorhandenen Vermögen des Geschädigten - also des Käufers der Eigentumswohnung - und seinem Vermögen, das er bei ordnungsgemäßer Erfüllung gehabt hätte. Selbstverständlich schließt dies die Finanzierungskosten wie die eines Bankkredits mit ein, sofern nicht besondere Ausnahmefälle vorliegen.
Das Urteil hat Bedeutung weit über den Immobilienkauf hinaus
Die Entscheidung des BGH bringt Klarheit zur Schadensberechnung, wenn der Kauf einer Immobilie rückgängig gemacht werden soll bzw. kann. Dies gilt natürlich nicht nur dann, wenn Feuchtigkeitsschäden vorliegen, sondern bei jedem Mangel. In Betracht kommt beispielsweise auch ein mangelhafter Schallschutz, Risse im Putz oder ein Verstoß gegen die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit der Immobilie et cetera.
Es ist dringend zu empfehlen, anwaltlichen Rat einzuholen, bevor wegen vermeintlicher Mängel der Rücktritt von dem Kaufvertrag erklärt wird. Zunächst müsste natürlich überprüft werden, ob überhaupt ein Mangel im juristischen Sinne vorliegt. Darüber hinaus setzt ein Rücktrittsrecht auch voraus, dass sich der Käufer Rechte wegen (erkennbarer) Mängel bei Abnahme der Immobilie vorbehalten hat, eine rechtswirksame Mängelrüge vorliegt und ob es sich überhaupt um im juristischen Sinne erhebliche Mängel handelt. Wird ohne anwaltliche Hilfe vorschnell ein in Wahrheit nicht berechtigter Rücktritt von dem Kaufvertrag erklärt, kann es teuer werden, wenn zum Beispiel der Verkäufer einen Anwalt einschaltet, der dann seine Gebühren für die nicht berechtigte Inanspruchnahme in Rechnung stellt
Kleine Mängel - große Wirkung
Außerdem sollte mit anwaltlichem Rat geklärt werden, ob man gleich klagen oder zunächst nur das wesentlich kostengünstigere selbstständige Beweisverfahren einleiten sollte oder etwa lieber mit dem Verkäufer einvernehmlich einen Sachverständigen einschaltet.
Aus Verkäufersicht sollte auch dringend anwaltlicher Rat dazu eingeholt werden, welche Qualität der gerügte Mangel hat und wie man das Risiko erheblicher Schäden minimiert. Denn oft denkt der Verkäufer, dass “kleine” Mängel nicht zum Rücktritt berechtigen. Das ist aber nur dann richtig, wenn tatsächlich nur ein “unerheblicher” Mangel vorliegt; die Abgrenzung zu “erheblichen” Mängeln ist juristisch schwierig. Außerdem kann auch bei einem “unerheblichen” Mangel das volle Rücktrittsrecht entstehen, wenn der Mangel nicht fristgemäß beseitigt wird. Man stelle sich aus Verkäufersicht vor, dass - weil etwa der Anspruch des Mieters nicht ernst genommen wird - wegen eines für 500 Euro behebbaren Mangels das voll Rücktrittsrecht entsteht und ein Kaufpreis von mehreren hunderttausend Euro sowie die vorgenannten Schadensersatzpositionen zurück gezahlt werden müssen.
Stand: 06.07.2009