Immobilienrecht - Immobilie - Spanien

Alles Ballermann oder was? - Warum die Deutschen die „Zeche“ der Immobilienblase in Spanien zu zahlen haben.

„Allerbeste Lage. Bei der Anzahl der Quadratmeter, ein Traum. Dieser Preis ist nicht zu unterbieten. Ein absoluter Geheimtipp.“ Irgendwie stimmt schon, was da in der Mallorca-Zeitung steht. Sollte man wirklich zuschlagen? Jetzt sofort? Günstiger wäre nur geschenkt. Aber wo bitteschön ist der Haken? Bei den ständig fallenden Immobilienpreisen auf Mallorca, stellt sich die entscheidende Frage schnell. Die große Baleareninsel erfreut sich nach wie vor enormer Beliebtheit bei den reisenden Deutschen. Dennoch, wer ist der eigentliche Verlierer der Immobilienblase, wenn nicht der Eigentümer der Immobilie selbst?

Noch Mitte der neunziger Jahre wurden viele Immobilien als Ferienresidenz für zukünftige Generationen gekauft. Um die hohen spanischen Erbschaftssteuern beim Generationswechsel zu sparen, wurde die Immobilie in eine so genannte Sociedad Limitada (vergleichbar einer deutschen GmbH) eingebracht. Im Erbfall wurde dann einfach nur der Anteil der Gesellschaft als ausschließlich vermögensverwaltende Gesellschaft vererbt, der nicht unbedingt dem Wert der Immobilie entsprechen musste. Außerdem bekamen die spanischen Behörden vom Erbfall so gut wie nie etwas mit.

Diese geniale Gestaltung hat das oberste spanische Zivilgericht in Madrid nun zunichte gemacht.

Einer rein vermögensverwaltenden Gesellschaft werden keine steuerlichen Vorteile mehr eingeräumt. Der Wert der Gesellschaft hat dem Wert der Immobilie zu entsprechen. Somit war der Traum von der die Generationen überdauernden Finca „auf Malle“ ausgeträumt. Schnell wurden neue Alternativen gesucht. Doch bis heute noch keine Guten gefunden.

Eine testamentarische oder gesetzliche Vererbung der Immobilie fällt aufgrund der niedrigen spanischen Steuerfreibeträge so gut wie immer aus (maximal 16.000 Euro). Bleibt die - in Deutschland beliebte - lebzeitige Übertragung durch Schenkung im Wege der vorweggenommenen Erbfolge. Hier nun zeigt sich ein enormer Unterschied zwischen „Residente“ (Einwohner) und „Nicht-Residente“. Während erstere eine maximal sieben prozentige Steuer zu zahlen haben, kommt es für letztere richtig „dick“. Diese müssen nämlich zum Einen ohne Schenkungssteuerfreibeträge auskommen und zum Anderen auch noch den Erbschaftssteuern vergleichbar hohe Schenkungssteuern entrichten.

Allerdings kann ein den Eltern eingeräumtes, lebenslanges Wohnrecht, den Wert der Immobilie wenigstens ein bisschen mindern.

Vorstellbar wäre auch ein Verkauf der Immobilie an die nächste Generation. Aber auch hier wird mittlerweile genau hingeguckt und der Verkaufspreis nicht mehr als objektiver Wert angesehen. Vielmehr muss man es sich nun gefallen lassen dem Kaufvertrag den höchsten Wert der Immobilie zugrunde zu legen, ob alter oder neuer Kaufpreis, Katasterwert oder Wert bei der Steuerbehörde. Zusätzlich ist ein Nachweis darüber zu führen, dass der Kaufpreis tatsächlich geflossen ist. Wenn möglich sollte eine Hypothek auf die Immobilie aufgenommen werden, die den Kaufpreis absichert und sich eventuell in Deutschland steuergünstig gegenfinanzieren lässt durch das Ausschöpfen der hohen deutschen Schenkungssteuerfreibeträge. Es ist also Vorsorge zu treffen, damit am Ballermann auch weiterhin gefeiert werden kann.

Stand: 05.05.2010