Immobilienrecht - Bestandsschutz im Baurecht

Bestandsschutz von baulichen Anlagen und Baumaßnahmen bei Änderungen in der Bauordnung.

Durch die laufende Änderung der Bauordnungen in den Ländern werden bisweilen viele - früher legal errichtete - Bauten genehmigungspflichtig oder dürften heute so nicht mehr genehmigt werden. Das bedeutet aber nicht, dass die Existenz zum Beispiel eines fertig gestellten Gebäudes mit der Änderung der Bauordnung oder anderer öffentlicher Vorschriften illegal wird. Es gibt einen gewissen Bestandsschutz im Baurecht. Der Eigentümer muss in einem solchen Fall also nicht mit einer Beseitigungsanordnung - der so genannten Abrissverfügung - durch die Bauordnungsbehörde rechnen.

Hier greift der Bestandsschutz im Baurecht zugunsten des Eigentümers. Was passiert aber, wenn ein solches Gebäude in marodem Zustand ist und umfangreiche Baumaßnahmen zur Erhaltung notwendig werden?

Das Bauordnungsrecht differenziert zwischen aktivem und passivem Bestandsschutz.

Aktiver Bestandsschutz bedeutet, dass das Gebäude auch nach der Änderung der Rechtslage bestehen bleiben und entsprechend der bisherigen Nutzungsart weiter genutzt werden darf. Der passive Bestandsschutz erlaubt Reparaturen, Instandsetzungsarbeiten und Modernisierungsmaßnahmen am Gebäude, die grundsätzlich zur Erhaltung der Funktion gemäß seiner ursprünglich genehmigten oder sonst legalen Nutzung erlaubt sind.

Beispiel: Ein Dach droht einzustürzen und es müssen umfangreiche Arbeiten am Dachstuhl durchgeführt werden. Für die Rechtsmäßigkeit der geplanten Arbeiten kommt es darauf an, ob sie eine bloße Instandhaltung darstellen. Im Einzelfall können sie die Grenzen bloßer Instandhaltung überschreiten. Die maßgeblichen Grenzen werden von umfangreicher Literatur und Rechtsprechung definiert.

Unter Instandhaltungsarbeiten im Sinne der meisten Länderbauordnungen sind per definitionem das Wiederherrichten schadhafter Bauteile oder das Beseitigen von Mängeln und Schäden an oder in einer baulichen Anlage zu verstehen. Die Frage, ob die geplanten Arbeiten hierunter fallen oder - im Ergebnis genehmigungspflichtige - weitergehende Änderungen darstellen, steht immer wieder im Mittelpunkt solcher Bauvorhaben. Daher ist es juristisch erforderlich, den Begriff der Instandhaltungsarbeiten von der (weitergehenden) Änderung baulicher Anlagen exakt abzugrenzen.

Bloße Instandhaltungsmaßnahmen liegen regelmäßig vor, wenn das wiederhergestellte Bauwerk mit dem ursprünglichen Bauwerk identisch bleibt.

Das ist dann nicht mehr der Fall, wenn der bauliche Eingriff qualitativ derart intensiv ist, dass er beispielsweise die Standfestigkeit des gesamten Bauwerks berührt. In einem solchen Fall kann das Gebäude nicht mehr statisch geprüft werden. Baupolizeilich wird statt dessen eine Nachberechnung für das gesamte Gebäude erforderlich. Wenn ein Gebäude also substantiell so marode ist, dass konkrete Einsturzgefahr besteht, ist in der Regel die Totalerneuerung - insbesondere beim Tragwerk - nicht mehr vom Bestandsschutz gedeckt. Der erforderliche Eingriff in die Bausubstanz ist in diesem Fall so intensiv, dass eine statische Nachrechnung der gesamten Anlage notwendig wird.

Es reicht also für die die Annahme bloßer Instandsetzungsarbeiten nicht aus, dass Reparaturen vorgenommen werden sollen. Auch bei Reparaturen kann bereits eine möglicherweise genehmigungspflichtige Änderung vorliegen, die über den Bestandsschutz im Baurecht hinaus geht.