Immobilienrecht - Schrottimmobilien II

Schrottimmobilien II

Für viele wird das als sichere Kapitalanlage angedachte Immobilieninvestment zur Schuldenfalle.

Die Gründe dafür sind vielfältig. Auf der einen Seite steht der Verbraucher, dessen Augen größer sind als seine Geldbörse. Für das Traumhaus sind sehr viele bereit ihre finanziellen Grenzen zu überschreiten. Auf der anderen Seite sind viele Anleger durch falsche Versprechungen und geschönte Angaben zur Immobilie getäuscht worden. Hinzu kommen fragwürdige Immobilienkonzepte und getäuschtes Vertrauen auf eine vermeintlich sichere Geldanlage.

In einem offenbar nicht versiegenden Marktsegment werden seit Jahren Immobilien von Finanzberatern vertrieben, die als „sichere Kapitalanlage“ beschrieben werden. Oft handelt es sich jedoch nicht um eine sichere Kapitalanlage. Die Kunden eines solchen Anlagemodells befinden sich vielmehr in akuter Gefahr durch Übernahme der Anlage in eine Schuldenfalle zu geraten.

Schlimmstenfalls kann das so weit führen, dass die Anleger vor der Privatinsolvenz stehen.

Die wirtschaftlichen Hintergründe dieser Fälle ergeben sich, vereinfacht betrachtet, aus einer Dreiecksbeziehung zwischen

• Immobilienverkäufer;
• Immobilienvertrieb;
• finanzierender Bank.

Diese Aufzählung ist ohne Anspruch auf Vollständigkeit. Häufig werden Zwischenfirmen eingeschaltet, um die wahren Zusammenhänge zu verschleiern.

Die Immobilienverkäufer suchen einen Weg, erworbene, große Wohnungen, die häufig von Sanierungsbedarf betroffen sind, mit Gewinn zu vertreiben. Dazu werden diese Wohnanlagen – falls es noch nicht geschehen ist – in Eigentumswohnungen aufgeteilt. Mit einer Vertriebsorganisation wird ein Vertrag zur Vermittlung dieser Eigentumswohnungen geschlossen. Der Vertrieb versucht nun diese Eigentumswohnungen als „sichere Kapitalanlage“ zu völlig überhöhten Preisen in den Markt zu drücken.

Dazu arbeitet der Vertrieb in der Regel mit einer oder mehreren Banken zusammen, die das Vertriebskonzept unterstützen.

Häufig erhält der Vertrieb eine so genannte Innenprovision, wird also aus den liquiden Mitteln des Kaufpreises bezahlt. Diese Innenprovision wird in der Regel dem Kunden gegenüber nicht deutlich gemacht, bewegt sich jedoch durchaus in fünfstelliger Höhe.

Die finanzierende Bank ist wirtschaftlich an dem Modell interessiert, da der Abschluss einer ganzen Anzahl von Darlehensverträgen mit entsprechendem Zinsaufkommen winkt. In einigen Fällen ist es so, dass die Bank die Forderungen aus den abgeschlossenen Kreditverträgen taggleich an eine ausländische Gesellschaft abtritt, die diese dann in Wertpapiere umwandelt und am Weltmarkt als Zertifikate gewinnbringend verkauft.

Den Banken ist daher daran gelegen Immobilienkreditverträge einzuholen, um diese möglichst schnell und ohne Risiko an ahnungslose Wertpapierhändler auf dem Weltmarkt zu veräußern. Das geschieht oftmals unabhängig von den üblichen Bewertungskriterien wie etwa Marktpreis, Zustand der Wohnung oder Mietaufkommen. Die Finanzierung kann durchaus 100 bis 120 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Auch das ist für die Bank wegen des Weiterverkaufs des Kredites in der Regel unerheblich.

Geschädigt ist aus diesem Geschäftsmodell am Ende an allererster Stelle der Anleger.

Er läuft Gefahr sein Leben lang Kredite zurückzahlen zu müssen (Laufzeiten von 40 Jahren sind keine Seltenheit), obwohl häufig keine Mieteinnahmen fließen oder nicht in versprochener Höhe.

Stand: 03.09.2009