Aufklärungspflicht
Der Verkäufer eines Grundstückes hat eine Aufklärungspflicht wenn die Immobilie mit Asbest belastet ist.
Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem am 27. März 2009 veröffentlichten Urteil entschieden. Asbest-Fasern wurden früher auch “Wunderfaser” genannt, weil sie besonders fest und hitze- und säurebeständig sind sowie sehr gut isoliert und verwoben werden können. Mit diesen Eigenschaften setzte sich Asbest früher vor allem in der Bauindustrie durch. Später fand man heraus, dass sich beim Bearbeiten von Asbest Fasern freisetzen, die in die Lunge gelangen können. Dies kann zu schweren Gesundheitsstörungen wie Atemnot oder Ateminvalidität, Lungenkrebs oder Schäden des Bindegewebes führen.
Klar ist daher, dass eine verkaufte Immobilie einen (Bau-)Mangel hat, wenn diese mit Asbest belastet ist. Der Käufer hat Gewährleistungsrechte, vor allem kann er von dem Kaufvertrag zurück treten. Steht im notariellen Kaufvertrag aber ein Haftungsausschluss, stellt sich die Frage, ob der Verkäufer trotzdem haftet, wenn sich der Asbest-Befall nach dem Verkauf herausstellt. Das wäre nur dann der Fall, wenn der Verkäufer eine Aufklärungspflicht hätte.
Die Aufklärungspflicht hat der BGH jetzt bejaht, nachdem die Vorinstanzen (LG Lüneburg und OLG Celle) das noch anders gesehen hatten.
Baustoffe, die bei Errichtung eines Wohnhauses früher gebräuchlich waren, später aber als gesundheitsschädlich erkannt worden sind, stellen einen offenbarungspflichtigen Sachmangel (Baumangel) dar. Das sei jedenfalls dann anzunehmen, wenn Baumaterialien Stoffe enthalten, die schon in geringen Dosen karzinogen wirken und die ernsthafte Gefahr besteht, dass diese Stoffe bei üblicher Nutzung, Umgestaltung oder Renovierung des Kaufobjekts austreten. Es liege eine erhebliche Einschränkung der Nutzbarkeit der Immobilie vor, wenn übliche Umgestaltungs-, Renovierungs- und Umbaumaßnahmen nicht ohne gravierende Gesundheitsgefahren vorgenommen werden könnten. Die Konsequenz des Urteils ist, dass die kaufrechtliche Haftung wegen (Bau-)Mängeln nicht ausgeschlossen werden kann, wenn der Verkäufer arglistig über den Asbest-Befall getäuscht hat.
Der BGH hat die Entscheidung an die Vorinstanz zurück verwiesen. Diese muss die rechtliche Auffassung des BGH beachten und (durch entsprechende Beweiserhebung) klären, ob der Verkäufer den Käufer tatsächlich arglistig getäuscht hatte. Falls sich dies herausstellt, hat der Käufer ein Rücktrittsrecht beziehungsweise ein Recht auf Minderung des Kaufpreises oder auf Schadensersatz. Der Haftungsausschluss in dem notariellen Kaufvertrag ändert nichts an der Haftung. Theoretisch hat der Käufer auch ein Recht zur “Nacherfüllung” (Mängelbeseitigung), was sich aber bei verbauten Materialien als wenig durchführbar herausstellen dürfte.
Haftungsausschlüsse in notariellen Kaufverträgen sind ein heikles Thema, sie beschäftigen die Gerichte immer wieder.
Sowohl Käufer als auch Verkäufer sollten einen Kaufvertrag daher vor Abschluss anwaltlich überprüfen lassen. Dies ist allemal günstiger, als einen teuren Bauprozess zu führen, wenn sich nach Abnahme / Übergabe Mängel herausstellen. Die Kosten hierfür (Gerichts-, Sachverständigen- und Anwaltskosten) sind sehr hoch, zudem muss eventuell der gesamte Kaufvertrag rückabgewickelt werden. Dann wird nicht nur die Rückzahlung des Kaufpreises fällig. Makler-, Grundsteuer-, Notar- und Finanzierungskosten stellen Schadensersatzpositionen dar, die ebenfalls zurück erstattet werden müssen.
Stand: 17.04.2009