Immobilienrecht - Altschulden-WEG

Altschulden-WEG

Keine Haftung der Wohnungseigentümer für Altschulden.

Der Bundesgerichtshof hat bereits mehrfach die (Teil-) Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer anerkannt, soweit diese im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt. Seit der WEG-Novelle am 1. Juli 2007 haften Wohnungseigentümer nun anteilig für die durch die Eigentümergemeinschaft begründeten Verbindlichkeiten.

Das bedeutet, daß ein Wohnungseigentümer demnach zumindest in Höhe seines Miteigentumsanteils anteilig gegenüber Dritten auch für die Schulden des Verbands haftet. Allerdings mit einer Einschränkung: Diese Haftung betrifft nur nach dem 1. Juli 2007 begründete Forderungen, eine Rückwirkung kommt der Neuregelung nicht zu.

Für die vor der WEG-Novelle begründeten Verbindlichkeiten des Verbands haften die Wohnungseigentümer grundsätzlich nicht. Die Haftung des einzelnen Wohnungseigentümers für bereits vor dem 1. Juli 2007 begründete Verbindlichkeiten des Verbands, kann nur auf vertraglicher Basis entstanden sein.

Dabei muss der Wohnungseigentümer eine eigenständige Verpflichtung eingegangen sein.

In diesem Zusammenhang urteilte das Kammergericht (KG) Berlin, dass der einzelne Eigentümer für bereits vor dem 1. Juli 2007 begründete Verbindlichkeiten der Gemeinschaft aufgrund Wasserbezugs als Gesamtschuldner in Anspruch genommen werden könne. Dies wird vom KG damit begründet, daß der Wasserlieferungs- und Wasserentsorgungsvertrag bereits mit der Inanspruchnahme der Leistungen zustande komme und zwar grundsätzlich mit dem jeweiligen Eigentümer selbst. Nach der Verordnung über die Versorgung mit Wasser oder Gas des Versorgungsträgers hafte darüber hinaus jeder Wohnungseigentümer einer Eigentümergemeinschaft auch als Gesamtschuldner für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft.

Dieser Auffassung kann nicht gefolgt werden. Zu der beschriebenen Haftungsproblematik hat das Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe mit Urteil vom 30. Oktober 2008 (Aktenzeichen: 9 U 5/08) anders geurteilt.

Das OLG Karlsruhe hat der Klage eines Versorgungsträgers gegen einen Wohnungseigentümer den Erfolg versagt.

Er sollte für Schulden des WEG-Gemeinschaft aus dem Jahre 2000 als Gesamtschuldner in Anspruch genommen werden. Die zutreffende Entscheidung des OLG Karlsruhe weist daraufhin, daß es sich bei § 10 Absatz 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) nicht um eine Verfahrensvorschrift handelt. Für die Beurteilung der materiellen Rechtslage kommt demnach ausschließlich das alte Recht zur Anwendung. Alle Umstände, die zur Begründung und Fälligkeit der gegen die Gemeinschaft gerichteten Forderung führten, sind bereits vor dem 1. Juli 2007 eingetreten.

Eine persönliche Haftung eines Wohnungseigentümers vor diesem Zeitpunkt kann auf vertraglicher Basis nur durch Eingehung einer eigenständigen Verpflichtung entstanden sein. Entgegen der Rechtsprechung des KG Berlin ergibt sich eine solche, eigenständige Verpflichtung aber nicht aus den seinerzeit geltenden Versorgungsverordnungen. Diese können die einzelnen Wohnungseigentümer gerade nicht als Bestandteil des mit der Gemeinschaft geschlossenen Vertrags verpflichten (Verbot des Vertrags zu Lasten Dritter).

Stand: 07.05.2009