Verbraucherrecht - Kreditverkauf

Ein Kreditverkauf ist auch künftig noch möglich aber es gibt nun Schutzmaßnahmen durch das neue Risikobegrenzungsgesetz.

Die Finanzmärkte durchleben schwierige Zeiten. Der Kreditverkauf ist ein wichtiges Mittel zur Refinanzierung und Liquiditätsbeschaffung von Banken. In jüngerer Zeit sind Banken zunehmend dazu übergegangen, Forderungen aus gekündigten, zahlungsgestörten oder sogar ungekündigten und vom Kreditnehmer ordnungsgemäß bedienten Immobiliendarlehen im Paket an Finanzinvestoren zu verkaufen. Geschäftsziel der Finanzinvestoren ist es, Darlehen unter Wert zu kaufen und sie dann kurzfristig zu realisieren, ohne dabei an einer langfristigen Kundenverbindung interessiert zu sein.

Aus diesem Grund ist am 18. August 2008 das Gesetz zur Begrenzung der mit Finanzinvestitionen verbundenen Risiken (Risikobegrenzungsgesetz) in Kraft getreten, das den Schutz der Kreditnehmer verbessern soll. Durch dieses Gesetz sollen die Rechte der Kreditnehmer bei Kreditverkäufen gestärkt werden. Die wesentlichsten Regelungen für Immobiliendarlehen sind:

1. Unterrichtung des Kreditnehmers vor und bei Abtretung von Krediten

• Informationspflicht über Abtretbarkeit vor Vertragsschluss
  
  Um Überraschungen zu vermeiden, soll der Kreditnehmer vor Vertragsschluss über die Abtretbarkeit der Kreditforderung und die Übertragbarkeit des gesamten Vertragsverhältnisses auf einen Dritten unterrichtet werden, wenn dies ohne Zustimmung des Kreditnehmers möglich sein soll. Es ist ein deutlich gestalteter Hinweis in der zu unterzeichnenden Vertragserklärung aufzunehmen. Der Hinweis soll sich durch Farbe, größere Buchstabentypen, Sperrschrift oder Fettdruck in nicht zu übersehender Weise von dem übrigen Text abheben und darf keine verwirrenden oder ablenkenden Zusätze enthalten.

• Anzeigenpflicht bei Abtretung
  
  Kommt es tatsächlich zum Kreditverkauf oder wird die Kreditforderung abgetreten, muss der Kunde unverzüglich unterrichtet werden. Ein auch diskutiertes Sonderkündigungsrecht gibt es allerdings nicht. Bleibt die Bank weiterhin Ansprechpartner, muss sie den Kreditnehmer nicht über den Verkauf informieren.

• Klauselverbot in allgemeinen Geschäftsbedingungen
  
  Zur Unterstützung der Informationspflichten des Darlehensgebers sind Klauseln in allgemeinen Geschäftsbedingungen zu Kreditverträgen unwirksam, die den Eintritt eines Dritten in die sich aus dem Kreditvertrag ergebenden Rechte und Pflichten anstelle des Kreditgebers ermöglichen. Dies gilt nur dann nicht, wenn der Dritte von vornherein namentlich bekannt ist oder der Kreditnehmer sich im Falle des Wechsels des Vertragspartners vom Vertrag lösen darf.

2. Verpflichtung des Darlehensgebers zu Folgeangebot oder Hinweis auf Nichtverlängerung des Vertrages

Künftig erhalten Kunden drei Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist von ihrer Bank entweder ein Zinsfolgeangebot mit der Bereitschaft zur Vertragsfortführung oder den Hinweis, dass sie den Vertrag nicht verlängert. Bei Fälligkeit der Rückzahlungsforderung hat die Bank ebenfalls spätestens drei Monate vorher die Rückzahlungsforderung mitzuteilen sowie anzugeben, ob ein Folgeangebot unterbreitet wird. Im Falle der Abtretung ist der Abtretungsempfänger ebenso zur Auskunft bezüglich der Zinskonditionen und Vertragsverlängerung verpflichtet.

3. Besserer Kündigungsschutz bei Immobiliendarlehen

Schuldner müssen mit mindestens zwei aufeinander folgenden Raten in Rückstand sein. Zudem muss der Rückstand mindestens 2,5 Prozent des Nennbetrages des Darlehens ausmachen. Erst dann kann die Bank das Immobiliendarlehen kündigen. Damit werden Immobiliendarlehen dem gleichen Schutz unterstellt wie Verbraucherdarlehen.

4. Fortbestehen von Einreden bei Übertragung einer Sicherungsgrundschuld

• kein gutgläubiger Erwerb der Sicherungsgrundschuld
  
  Die Verbindung zwischen dem eigentlichen Kredit, dem Darlehen und dem dafür der Bank eingeräumten Sicherungsmittel (Grundschuld) ist die sogenannte Zweckerklärung oder Sicherungsvereinbarung. In der Zweckerklärung wird bestimmt, dass die Grundschuld eben zur Absicherung eines speziellen Kredites in seiner jeweiligen Höhe dienen soll (Sicherungsabrede). Wird nun der Kredit verkauft, kann der Darlehensnehmer dem neuen Gläubiger diese Sicherungsabrede entgegen halten. Dies gilt für sämtliche Einreden aus dem Sicherungsvertrag, die zeitlich sowohl vor, wie auch nach Übertragung der Grundschuld anknüpfen können. Der bis zum Inkrafttreten dieses Gesetzes noch mögliche, gutgläubige, einredefreie Erwerb der Sicherungsgrundschuld wird durch diese neue Regelung ausgeschlossen.

• Keine Unwissenheit über Sicherungsgrundschuld
  
  Im Falle des Weiterverkaufs von Krediten kann sich der neue Gläubiger nicht darauf berufen, dass ihm die Sicherungsabrede nicht bekannt war oder dass ihm die Tatsache einer Sicherungsgrundschuld nicht positiv bekannt war.

5. Zwingende Kündigungsfrist bei Sicherungsgrundschuld - Fälligkeit der Grundschuld nur nach vorheriger Kündigung

In Zukunft ist bei Sicherungsgrundschulden, sofern sie nach dem 19. August 2008 bestellt worden sind, zwingend eine Kündigungsfrist von sechs Monaten einzuhalten. Erst dann kann die Zwangsvollstreckung betrieben werden. Ausgeschlossen werden sollen auch Vereinbarungen über die sofortige Fälligkeit einer Sicherungsgrundschuld.

6. Verbesserter Schutz gegen unberechtigte Zwangsvollstreckung

• Schadensersatzanspruch bei unrechtmäßiger Zwangsvollstreckung
  
  Der Grundstückseigentümer hat nun einen verschuldensunabhängigen Anspruch auf Schadenersatz gegen denjenigen, der die Vollstreckung betreibt, also unabhängig davon, ob dieser Kenntnis von der Unzulässigkeit der Vollstreckungsmaßnahme hat.

• Einstellung der Zwangsvollstreckung ohne Sicherheitsleistung
  
  Der Vollstreckungsschutz für den Grundstückseigentümer wird durch das Gesetz verbessert. Die Zwangsvollstreckung gegen ihn ist stets ohne Sicherheitsleistung einzustellen, wenn er zur Sicherheitsleistung nicht in der Lage ist und seine Vollstreckungsabwehrklage hinreichend Aussicht auf Erfolg hat.

7. Nichtabtretbarkeit von Unternehmenskrediten

Neben Verbesserungen im Verbraucherschutz wird es Unternehmern künftig ermöglicht, beim Abschluss eines Unternehmenskreditvertrags mit ihrem Kreditinstitut ein Abtretungsverbot wirksam zu vereinbaren. Ein vereinbartes Abtretungsverbot war Unternehmern zwar bislang grundsätzlich möglich, doch war eine spätere, abredewidrige Abtretung im Verhältnis zum Gläubiger und zu Dritten dennoch wirksam. Die Neuregelung eröffnet Unternehmern die Möglichkeit, mit ihrem Kreditinstitut abtretbare oder aber nicht abtretbare Kreditverträge abzuschließen.

Fazit: Mit den Regelungen im Risikobegrenzungsgesetz ist ein Ausgleich zwischen den Interessen des Kreditnehmers einerseits und den Interessen der Kreditwirtschaft andererseits vorgenommen worden. Durch das Gesetz ist neben der Begründung von Informationsrechten des Darlehnsnehmers insbesondere auch die in der Öffentlichkeit viel diskutierte Gefahr einer Inanspruchnahme aus der Sicherungsgrundschuld in den Fällen beseitigt worden, in denen die zugrunde liegende Darlehensverbindlichkeit bereits erfüllt worden ist. Der Verkauf an einen Finanzinvestor ohne Zustimmung des Darlehensnehmers ist aber weiterhin möglich. Vermeiden lässt sich dieses Risiko nur, wenn der Kreditvertrag einen Weiterverkauf des Darlehens ausschließt. Die neuen Regeln bringen somit den Darlehensnehmern mehr Transparenz, aber weiter kaum Schutz vor einem Weiterverkauf.

Stand: 08.01.2009