Gebäudeabnutzung
Vermieter können die Kosten für den Kauf oder die Herstellung eines Mietgebäudes steuerlich im Wege der Abschreibung geltend machen.
Bei den Grundarten der Absetzung für Abnutzung (AfA) unterscheidet man zwischen linearer und degressiver Abnutzung. Bei der linearen AfA wird davon ausgegangen, dass sich das Wirtschaftsgut – verteilt auf die Nutzungsdauer – gleichmäßig abnutzt. Hinter der degressiven Absetzung steht die Überlegung, dass zu Beginn der Nutzungsdauer die Abnutzung größer ist. Deswegen sind die Abschreibungssätze zu Beginn der Nutzung höher und vermindern sich im Laufe der Zeit.
Die lineare AfA
Die lineare AfA beträgt
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bei Gebäuden, die nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt worden sind jährlich (Nutzungsdauer 50 Jahre) zwei Prozent
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und bei Gebäuden, die vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt worden sind jährlich (Nutzungsdauer 40 Jahre) 2,5 Prozent,
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bei Gebäuden, soweit sie zu einem Betriebsvermögen gehören und nicht Wohnzwecken dienen und für die der Antrag auf Baugenehmigung nach dem 31. März 1985 gestellt worden ist jährlich (Nutzungsdauer 25 Jahre) vier Prozent,
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bei Gebäuden, bei denen mit dem Bau nach dem 31. Dezember 2000 begonnen beziehungsweise für die der Bauantrag nach diesem Zeitpunkt gestellt wurde, oder die nach diesem Zeitpunkt gekauft wurden, drei Prozent
der Anschaffungs- und Herstellungskosten.
Beträgt die wirtschaftliche Nutzungsdauer wegen wirtschaftlicher oder technischer Besonderheiten (etwa Witterungseinflüsse, Erschütterungen), weniger als die oben angeführte Nutzungsdauer, so kann eine entsprechend kürzere Nutzungsdauer für die Berechnung der AfA angesetzt werden.
Im Jahr der Anschaffung oder Herstellung sowie im Jahr der Veräußerung sind die Absetzungen nur zeitanteilig zulässig.
Sind nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten angefallen, können diese Ausgaben im Jahr der Entstehung so berücksichtigt werden, als wären sie zu Beginn des Jahres entstanden.
Die degressive AfA
Bei Gebäuden, die der Steuerzahler selbst hergestellt oder bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung gekauft hat, kann anstatt der linearen auch die degressive AfA vorgenommen werden. Dabei vermindern sich die Abschreibungssätze mit zunehmender Nutzungsdauer. Die entsprechenden Prozentsätze richten sich nach dem Zeitpunkt der Stellung des Bauantrags, beziehungsweise dem Abschluss des Kaufvertrags.
So können folgende degressive Abschreibungen bei Gebäuden vorgenommen werden, wenn der Bauantrag oder bei Anschaffung der Kaufvertrag vor dem 1. Januar 1995 gestellt respektive abgeschlossen wurde:
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im Jahr der Fertigstellung oder des Kaufs und in den folgenden sieben Jahren jeweils fünf Prozent,
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in den darauffolgenden sechs Jahren jeweils 2,5 Prozent und
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in den darauffolgenden 36 Jahren jeweils 1,25 Prozent
der Herstellungs- oder Anschaffungskosten.
Die Abschreibungssätze bei der degressiven AfA können Sie Paragraf 7 Absatz 4 des Einkommensteuergesetzes entnehmen.
Stand: 14.07.2005