Mietrecht - Mieterhöhung

Regeln bei der Mieterhöhung - Das deutsche Mietrecht beinhaltet verschiedene Schutzmechanismen.

Sie sollen die Mieter zum Beispiel vor ungerechtfertigten Erhöhungen ihrer Wohnkosten bewahren. Vermieter und Mieter sollten daher die rechtlichen Bedingungen kennen. Sehr aufschlussreich sind hier vor Gericht verhandelte Fälle - wie auch der Folgende:

Ein Vermieter ließ die Wohnung eines Mieters modernisieren und kündigte diese Maßnahme korrekt an. Auch die Ausführung war nicht zu beanstanden. Mit Schreiben von März 2003 verlangte er sodann eine Mieterhöhung, die ab dem 1. Juni 2003 gelten sollte. Der Mieter antwortete daraufhin nicht, zahlte aber ab Juli 2003 einen Teil des Erhöhungsbetrages, wobei er auf dem Überweisungsträger angab: „Modernisierungszuschlag Ju“.

Im Mai 2004, also noch vor Ablauf eines Jahres, bat der Vermieter dann um Zustimmung zu einer weiteren Mieterhöhung.

Diese Mieterhöhung sollte bis zum Wert der ortsüblichen Vergleichsmiete reichen. Dabei legte der Vermieter als Ausgangsmietzins eine Nettomiete zugrunde, die sich aus der bis Juni 2003 gezahlten Miete plus dem „Modernisierungszuschlag Ju“ ergab. Er war der Meinung, der Mieter habe die Mieterhöhung für die Modernisierung durch seine Zahlung teilweise anerkannt.

Der Mieter wehrte sich jedoch gegen das erneute Verlangen auf Mieterhöhung. Da seit der Mieterhöhung wegen der Modernisierung noch kein Jahr vergangen war kam ihm die erneute Erhöhung viel zu früh vor. Das Amtsgericht sowie das Landgericht gaben ihm Recht. Für eine solche Mieterhöhung gelte nicht das Recht aus der Modernisierungsmaßnahme, sondern das normale Verfahren einer Vergleichsmieterhöhung, zum Beispiel anhand eines Mietspiegels. Bei einer solchen Mieterhöhung gelte die Jahresfrist.

Kein Vermieter darf vor Ablauf eines Jahres die Miete zum zweiten Mal erhöhen.

Der Bundesgerichtshof sah die Sache jedoch anders. Die obersten deutschen Zivilrichter hielten die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete für wirksam. Zuerst hätten Vermieter und Mieter durch eindeutige Verhaltensweise eine Mieterhöhung wegen der Modernisierung vereinbart. Das erste „Vertragsangebot“ liege im Erhöhungsschreiben des Vermieters, das der Mieter aber nicht annahm. Stattdessen hätte dieser seinerseits ein neues Angebot gemacht - nämlich durch die Zahlung des geringeren „Modernisierungszuschlags Ju“. Als Annahme dieses Angebots sei dann das zweite Mieterhöhungsschreiben des Vermieters zu sehen, in dem er von der alten Miete plus „Modernisierungszuschlag Ju“ ausging.

Durch diese Mieterhöhung seien Modernisierungsaufwendungen letztlich korrekt auf den Mieter umgelegt worden. Weil die erste Mieterhöhung demnach als Modernisierungs-Mieterhöhung daherkam, könne die zweite Erhöhung auch keine Wartefrist des § 588 Absatz 1 Bürgerliches Gesetzbuch verletzen. Im Gesetz stehe ausdrücklich, dass Modernisierungsmieterhöhungen ebenso wie eine einvernehmliche Mieterhöhung eine Ausnahme von der Wartepflicht darstellten.

Übrigens wird eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nie automatisch wirksam. Der Mieter muss einer Erhöhung immer erst zustimmen. Hierfür hat er zwei bis drei Monate Zeit.

Stand: 22.10.2010