Mietrecht - Schriftform

Ein im Mietrecht vielfach unterschätztes und nicht beachtetes Problem, ist die Nichteinhaltung der Schriftform beim Mietvertrag.

Vor allem für die Vermieterseite kann die Nichtbeachtung erhebliche Konsequenzen nach sich ziehen. Nach der Regelung des § 550 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) muss ein Mietvertrag, der für einen längeren Zeitraum als ein Jahr abgeschlossen werden soll, in schriftlicher Form abgeschlossen werden. Das gilt sowohl für Grundstücks -, Wohnraum- als auch für Gewerberaummietverhältnisse.

Zweck

Das Erfordernis der Schriftform dient vor allem dem Schutz eines Grundstückskäufers. Nach den gesetzlichen Vorschriften tritt der Erwerber in das oder die bestehenden Mietverhältnisse vermieterseits ein. Er hat nur durch den Einblick in den Mietvertrag die Möglichkeit sich einen Überblick über den Inhalt des Mietverhältnisses zu verschaffen. Daneben erfüllt § 550 BGB eine Beweis- und Warnfunktion.

Aufgrund der Schutzrichtung der Vorschrift ist es auch grundsätzlich nicht treuewidrig, wenn sich eine Partei auf die Nichteinhaltung der Schriftform beruft. Geschützt werden soll ja ein am Vertragsverhältnis nicht beteiligter Dritter.

Der Schriftform ist nur genüge getan, wenn

• die Unterschriften beider Parteien den gesamten Text decken;

• bei Vertretung einer oder beider Parteien sich dies aus der Urkunde ergibt, wie etwa der Aufnahme eines Vertretungszusatzes;

• die Unterzeichnung auf derselben Urkunde durch die Parteien erfolgt. Insoweit genügt etwa ein bloßer Brief- oder Schriftwechsel nicht;

• die so genannte Einheitlichkeit der Urkunde gewahrt ist. Besteht der Vertrag aus mehreren Seiten und/oder Anlagen (die wesentliche Regelungen enthalten), so ist eine körperlich feste Verbindung, etwa durch Klammern, Heften oder Leimen, zu empfehlen. Nach der jüngeren Rechtsprechung des BGH genügt auch eine fortlaufende Paginierung der Seiten, eine durchlaufende Nummerierung des Textes oder ähnliche Merkmale.

Das Schriftformerfordernis erfasst alle wesentlichen Abreden des Vertrages.

Dazu gehören die Parteien, der Mietgegenstand, Miethöhe, Dauer und so weiter, einschließlich sämtlicher Nebenabreden. Sämtliche vorbenannten Punkte müssen in der Urkunde hinreichend bezeichnet und somit bestimmbar sein. Ist dies nicht der Fall, liegt ein Verstoß gegen das Erfordernis der Schriftform vor.

Unter Zugrundelegung der obigen Ausführungen ist es daher nicht ausreichend, wenn eine Partei als „Erbengemeinschaft Müller“ bezeichnet wird, da insoweit nicht bestimmbar ist, welche Personen hiermit gemeint sind. Ebenso ist es nicht genügend, wenn als Mietgegenstand etwa bezeichnet wird „Wohnung im 1. OG“, wenn im 1. OG mehrere Wohnungen vorhanden sind. In diesen Fällen muss die genaue Lage oder die Wohnungsnummer bezeichnet werden.

Von dem Schriftformerfordernis werden auch alle Änderungen und Ergänzungen des Mietvertrages, soweit sie wesentliche Vertragsinhalte betreffen, erfasst. Hierunter fallen beispielsweise die Änderung der Miethöhe oder die Verlängerung der Mietdauer um mehr als ein Jahr. Die oben beschriebenen Grundsätze sind daher vollumfänglich auf Nachträge und Ergänzungen im geschilderten Umfang anzuwenden.

Rechtsfolgen bei Nichteinhaltung der Schriftform

Entsprechen Mietverträge nicht der erforderlichen Schriftform, so sind diese nicht nichtig. Die mietvertraglichen Regelungen binden die Vertragsparteien wirksam untereinander. Bei Nichteinhaltung der Schriftform gilt das Mietverhältnis vielmehr als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, mit der Folge, dass das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen von den Mietparteien gekündigt werden kann. Für die Vermieterseite gilt dies indes nur, wenn ein gesetzlicher Kündigungsgrund gegeben ist. Der Mieter kann jederzeit, ohne Kündigungsgrund kündigen.

Auf den „ersten Blick“ mag das nicht dramatisch erscheinen. Bei näherer Betrachtung können sich aber einschneidende Konsequenzen hieraus ergeben. Bei Vorliegen eines Schriftformmangels bietet sich gerade für die Mieterseite die Möglichkeit, sich aus einem auf längere Zeit abgeschlossenen Mietverhältnis zu lösen. Gerade im Bereich der Gewerberaummieten ist das von erheblicher, wirtschaftlicher Bedeutung. In der Regel werden in diesem Bereich nur auf längere Dauer befristete Mietverhältnisse mit den Mietern abgeschlossen. Verwirklicht sich beispielsweise die vom Mieter erwartete Umsatzentwicklung nicht in seinem Sinne, ist er trotzdem über Jahre an seinen Mietvertrag gebunden.

Nach der gegebenen Rechtslage trägt der Mieter das alleinige wirtschaftliche Risiko.

Anderseits haben Vermieter oftmals erhebliche Investitionen in ein Mietobjekt nur getätigt, weil sie glaubten, den Mieter über einen befristeten Mietvertrag langfristig gebunden zu haben. Es ist sehr unglücklich, wenn sich diese Investition nur aufgrund eines Formfehlers nicht auszahlt. Die Vertragsparteien sollten daher auf die genaue Einhaltung und Bezeichnung im Mietvertrag achten.

Stand: 21.01.2009