Mietrecht - Rückgabe der Wohnung

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Was ist bei der Wohnungsrückgabe beziehungsweise der Rückgabe der Mietsache zu beachten?

Am Ende des Mietverhältnisses hat der Mieter das Mietobjekt leer zu räumen und dem Vermieter sämtliche zur Wohnung gehörende Schlüssel, auch während der Mietzeit Nachgemachte, zu übergeben. Dabei reicht es nicht aus, die Schlüssel zum Beispiel beim Hausmeister in den Briefkasten zu werfen, es sei denn, dies wurde ausdrücklich vereinbart.

Gibt der Mieter das Mietobjekt verspätetet oder gar nicht zurück, kann der Vermieter für die Zeit, während der ihm die Nutzung vorenthalten wird, vom Mieter Nutzungsentschädigung verlangen. Die Höhe der Nutzungsentschädigung kann entweder der bisherigen Miete oder der ortsüblichen Vergleichsmiete entsprechen.

Schönheitsreparaturen

Unabhängig von der Rückgabe der Mietsache ist die Frage, ob der Mieter die Wohnung renoviert übergeben muss oder ob er anteilig an den Renovierungskosten zu beteiligen ist. Dies hängt ausschließlich von der entsprechenden Regelung im Mietvertrag ab. Ist im Mietvertrag zu dieser Frage nichts ausdrücklich geregelt, so ist allein der Vermieter für Schönheitsreparaturen zuständig.

Selbst wenn aber die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch eine entsprechende Klausel im Mietvertrag auf den Mieter übertragen wurde, bedeutet dies noch nicht zwingend, dass der Mieter daran gebunden ist. Der Bundesgerichtshof hat inzwischen in ständiger Rechtsprechung festgestellt, dass Klauseln, die so genannte „starre Fristen“ für Schönheitsreparaturen vorsehen, unwirksam sind. Sofern der Mietvertrag also vorsieht, dass nach einem festen Zeitplan renoviert werden muss, ohne dass der tatsächliche Zustand der Wohnung dabei Berücksichtigung findet, sind diese Klauseln unwirksam.

Der Mieter ist dann überhaupt nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet.

Gleiches gilt für entsprechende Regelungen, wonach der Mieter am Ende des Mietverhältnisses einen bestimmten Anteil an den Renovierungskosten zu tragen hat, wiederum ohne Berücksichtigung des konkreten Zustandes der Wohnung. Auch diese Klauseln führen dann nicht zu einer Verpflichtung des Mieters.

Sind die Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter abgewälzt worden, übergibt er die Wohnung jedoch unrenoviert, muss ihn der Vermieter zunächst auffordern, die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Die Arbeiten müssen fachgerecht ausgeführt werden. Dazu reicht es aus, wenn der Mieter selbst in der Lage ist, die Malerarbeiten fachgerecht auszuführen. Er muss keinen Maler beauftragen. Erst wenn der Mieter der Aufforderung des Vermieters nicht fristgerecht nachgekommen ist, kann der Vermieter einen Maler mit den Arbeiten beauftragen und die Kosten vom Mieter ersetzt verlangen, beziehungsweise von der Mietkaution einbehalten. Außerdem kann der Vermieter gegebenenfalls Schadensersatz für den Mietausfall vom Mieter verlangen, da er während der Zeit der Renovierung die Wohnung nicht weitervermieten kann.

Abnutzung oder Schaden

Häufig entsteht am Ende des Mietverhältnisses auch Streit über die Frage, ob der Mieter für Schäden am Mietobjekt aufkommen muss, die während der Zeit des Mietverhältnisses entstanden sind. Dabei sind normale Abnutzungsspuren, die durch den gewöhnlichen Gebrauch entstehen, wie etwa kleine Kratzer im Parkettboden, nicht vom Mieter zu ersetzen. Lediglich wenn Schäden durch so genannte „übermäßige Abnutzung“ entstanden sind, muss der Mieter dafür aufkommen. Dies können etwa eine zerbrochene WC-Schüssel oder größere Schäden im Parkettboden oder ähnliches sein.

Aus Beweisgründen kann es hier wie auch hinsichtlich eventueller Schönheitsreparaturen hilfreich sein, am Anfang und am Ende des Mietverhältnisses jeweils einen gemeinsamen Übergabetermin zu vereinbaren. Dann können Mieter und Vermieter die Wohnung zusammen besichtigen und ein Übergabeprotokoll fertigen, in dem vorhandene Mängel genau festgehalten werden.

Stand: 21.01.2009

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