Bei vermieteten Häusern und Wohnungen kann der Vermieter nach § 559 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) einen Teil der Kosten auf den Mieter umlegen.
Dazu muss der Vermieter bestimmte Voraussetzungen erfüllen und das gesetzlich vorgeschriebene Prozedere genau einhalten. Die Einzelheiten werden nachfolgend zusammengefasst.
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Modernisierung § 559 Absatz 1 BGB
Nicht jede Maßnahme an der vermieteten Immobilie berechtigt zur Erhöhung der Miete. Das Gesetz regelt genau, was eine Modernisierung ist, die zu einer Kostenumlage auf den Mieter berechtigt:
„Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung), oder hat er andere bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt, die er nicht zu vertreten hat, ... “
so kann er die Miete anteilig erhöhen. Die kostenauslösende Maßnahme muss auf Dauer-
den Gebrauchswert der gemieteten Wohnräume erhöhen (zum Beispiel durch verbesserte Badeeinrichtung, bessere Küchenmöbel, bessere Heizung, Isolierverglasung oder Ähnliches) oder
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die Wohnverhältnisse allgemein verbessern (beispielsweise durch verbesserte Zugänge, Stellplätze und so weiter).
Keine Modernisierung in diesem Sinne sind deshalb alle Maßnahmen, die nur den vertragsgemäßen Zustand des Mietobjekts erhalten sollen.
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Ankündigung §§ 554, 559b Absatz 2 BGB
Der Vermieter muss dem Mieter zumutbare Zeit gewähren, sich auf die durchzuführenden Arbeiten ebenso wie auf die dann zu erhöhende Miete einzustellen. Wenn der Vermieter will, dass der Mieter die Maßnahmen dulden muss und der Vermieter baldmöglichst eine höhere Miete fordern kann, muss er dem Mieter drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art, Umfang, voraussichtliche Dauer und die voraussichtliche Mieterhöhung mitteilen.
Insbesondere wegen des Umfangs der voraussichtlichen Mieterhöhung nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen ist große Sorgfalt geboten. So kann eine falsche Kalkulation der Kosten der Maßnahmen und eine daraus resultierende höhere als die angekündigte Mieterhöhung eventuell Nachteile für den Vermieter bedeuten (Punkt 6).
Andererseits hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 19. September 2007 (VIII ZR 6/07) entschieden, dass eine Mieterhöhung wegen Modernisierung nicht unwirksam ist, wenn der Vermieter die Maßnahme weniger als drei Monate vor Beginn angekündigt hat und der Mieter widersprochen hat. Dies ergebe unter anderem der Gesetzeszweck.
Die Beachtung der genannten Frist ist zur Vermeidung unnötiger Streitigkeiten mit dem Mieter dennoch unbedingt ratsam.
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Kündigungsmöglichkeit des Mieters § 554 Absatz 2 S. 2 BGB
Der Mieter muss sich den Maßnahmen aber nicht gänzlich unterwerfen. Zwar muss er sie nach § 554 BGB dulden. Er kann aber innerhalb des Monats, der auf die Mitteilung der Modernisierungsmaßnahme folgt, außerordentlich bis zum Ablauf des nächsten Monats kündigen.
Nach dem soeben unter Punkt 2 genannten Urteil des BGH vom 19.09.2007 hat der Mieter kein Recht zum Widerspruch gegen die Modernisierungsmaßnahmen. Das heißt, er kann die Modernisierung und die darauf beruhende Mieterhöhung nicht durch einen einfachen Widerspruch verhindern.
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Anrechnung von Drittmitteln § 559a BGB
Erhält der Vermieter für die Modernisierungsmaßnahmen von Dritten finanzielle Hilfen oder öffentliche Zuschüsse, mindern diese Fremdmittel die Kosten, die anteilig auf den Mieter umgelegt werden können. Er kann anteilig nur die Kosten auf die Miete umlegen, die er selbst aufgewendet hat. -
Erhöhungserklärung § 559b BGB
Die Mieterhöhung muss dem Mieter in Textform (Brief, E-Mail) erklärt werden. Die Erklärung muss dem Mieter zugleich die Kosten einschließlich eventueller Drittmittel genau darstellen und erläutern. Betrifft die Maßnahme ein Mehrparteienhaus, muss dem Mieter zugleich erklärt werden, nach welchem Schlüssel die Kosten auf die verschiedenen Parteien umgelegt werden.
Nach der Rechtsprechung des BGH und der Obergerichte ist die Erhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB aber nur wirksam, wenn der Vermieter dem Mieter die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten genau berechnet und erläutert. Der BGH hat dazu jüngst entschieden, dass die Aufklärungspflicht des Vermieters nicht etwa so weit geht, dass er dem Mieter eine Wärmebedarfsrechnung vorlegen muss.
Es genügt folglich, wenn der Vermieter dem Mieter in der Erhöhungserklärung schlüssig und nachvollziehbar darlegt, weshalb die Modernisierung dem Mieter Vorteile bringt und welche Kosten deshalb entfallen. Außerdem muss er darlegen, welche Kosten nicht durch Drittmittel gedeckt sind (siehe oben - Punkt 4) und welche Erhöhung der Jahresmiete sich daraus herleitet. -
Umfang der Erhöhung § 559 Absatz 1 BGB
Der Vermieter ist berechtigt, elf Prozent der ihm nach Anrechnung etwaiger Drittmittel verbleibenden Kosten auf die Jahreskaltmiete umzulegen. Die Erhöhung tritt ein-
nach ordnungsgemäßer Ankündigung (Punkt 2) und Erhöhungserklärung (Punkt 5): mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung,
- wenn die Erhöhung nicht ordnungsgemäß angekündigt wurde (Punkt 2) oder mehr als zehn Prozent höher ist als in der Ankündigung: nach weiteren sechs, insgesamt also neun Monaten nach Zugang der Erhöhungserklärung
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Fazit: Der Vermieter hat mit dem Recht zur Mieterhöhung wegen Modernisierung die begrüßenswerte Möglichkeit, Teile ihm durch Modernisierungsmaßnahmen entstehender Kosten auf den Mieter umzulegen. Damit sich der Vermieter nicht mehr Schaden als Nutzen bereitet, sollte er bei dieser Mieterhöhung äußerst sorgfältig vorgehen. Die Praxis zeigt, dass es ratsam ist, für die Fertigung der Erklärung einen Rechtsanwalt oder einen anderen Fachmann zu konsultieren.
Stand: 02.01.2009