Die nachfolgenden Hinweise richten sich zwar in erster Linie an Vermieter und Verwalter, sind aber auch für Mieter von Interesse.
Bekanntlich gehört zum Abschluss eines Mietvertrages auch der Mieter und für diesen ist es ebenfalls von Interesse zu wissen, worauf der Vermieter achtet und warum dies so ist.
Mitentscheidend für den ungestörten Verlauf eines Mietverhältnisses sind die Person des Mieters und der Inhalt des Mietvertrages. Daher kommt es vor Abschluss eines Mietvertrages in besonderem Maße auf:
- eine umsichtige Vertragsvorbereitung,
- eine faire Vertragsgestaltung und
- die richtige Wahl des Mieters an.
Eine gründliche Vorbereitung des Mietverhältnisses hilft, später Auseinandersetzungen zu vermeiden. Versäumnisse beim Abschluss des Mietvertrages lassen sich nur selten später beheben.
Vorbereitung des Vertragsabschlusses
Vor Eintritt in konkrete Vertragsverhandlungen sollte sich der Eigentümer oder Objektverwalter gesicherte Erkenntnisse über den Mietbewerber verschaffen. Hierzu gehören insbesondere Informationen über dessen Person (unter anderem die Identität), seine persönliche Zuverlässigkeit und schließlich seine Zahlungsfähigkeit.
Denn sollte sich ein insolventer Mieter in dem Mietobjekt einquartiert haben, kann es sehr teuer werden und eine lange Zeit dauern, bis dieser die Räumlichkeiten wieder verlässt. Der Vermieter bleibt dann zumeist wegen der mangelnden Zahlungsfähigkeit auf seiner Mietforderung und seinen Kosten für die Mietzins- und / oder Räumungsklage sitzen.
Die Person des Mietbewerbers
Es muss Gewissheit über die Person des Mietbewerbers bestehen. Diese kann nur durch Einsichtnahme in den Personalausweis oder Reisepass erzielt werden. Es empfiehlt sich die Nummer des Personalausweises oder des Reisepasses zu notieren oder in den Mietvertrag unter der Partei des Mieters mit aufzunehmen.
Gewerbemietverträge: Bei eingetragenen Firmen empfiehlt es sich, die genaue Firmenbezeichnung laut Eintragung im Handelsregister nachweisen zu lassen. Darüber hinaus sind Feststellungen zur Person der Inhaber oder der persönlich haftenden Gesellschafter zu treffen. Letzteres ist umso wichtiger, wenn es sich um eine nicht im Handelsregister eingetragene Firma handelt.
Die Vertretungsbefugnisse stellen sich wie folgt dar:
-
BGB-Gesellschaft - nur sämtliche Gesellschafter gemeinsam
-
OHG - jeder Gesellschafter alleine, es sei denn im Gesellschaftsvertrag wäre etwas anderes geregelt
-
KG - nur der persönlich haftende Gesellschafter
-
GmbH - der Geschäftsführer
-
AG - der Vorstand
-
Verein - der Vorstand
Auf eine Einsichtnahme des Handelsregisters oder Vorlage eines aktuellen Handelsregisterauszugs sollte nicht verzichtet werden.
Die persönliche Zuverlässigkeit des Mietbewerbers
Von besonderer Wichtigkeit ist es, sich einen gesicherten Eindruck vom Mietbewerber zu verschaffen. Hierzu kann zunächst die Auswertung eines speziellen Fragebogens für Mietinteressenten dienen, der auch bei der Vermietung von Gewerberäumen Anwendung finden kann. Bereits hier lassen sich Anhaltspunkte für eine erste Beurteilung des Mietbewerbers finden. Darüber hinaus ist eine persönliche Vorstellung der künftigen Vertragspartner zwingend erforderlich.
In diesem persönlichen Gespräch sollte versucht werden zu ermitteln, ob der Mietbewerber aufgrund des Eindrucks, den er hierbei vermittelt, für Sie als Verwalter bezeihungsweise Eigentümer in Betracht kommt. Für derartige Gespräche hat es sich häufig als sinnvoll erwiesen, auch auf die in dem vorgenannten Fragebogen angegebenen Antworten näher einzugehen.
Die Zahlungsfähigkeit des Mietbewerbers
Die Prüfung der Zahlungsfähigkeit sollte anhand folgender Informationen vorgenommen werden
-
Fragen nach Mietschulden oder früheren Vollstreckungsmaßnahmen oder gar der Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung. Werden solche Fragen nicht beantwortet ist Vorsicht geboten, ebenso bei Verweigerung der Einwilligung zur Einholung von Auskünften beim bisherigen Vermieter.
-
Aktueller Gehalts- beziehungsweise Rentennachweis.
-
telefonische Auskunft spezieller Auskunfteien (Bürgel, Creditreform, Schimmelpfeng und so weiter). Fällt auch nur eine einzige dieser Auskünfte ungünstig aus, ist unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände abzuwägen, ob eine Vermietung dennoch in Betracht kommt. (Ausnahme: Das Sozialamt übernimmt die Kosten; vergleiche hierzu auch „Sonderfälle“).
Gewerbemietverträge: Die Zahlungsfähigkeit von Firmen ist durch eine schriftliche Auskunftsanfrage beziehungsweise Auskunft der Hausbank zu prüfen, wenn sie nicht als offenkundig angesehen werden kann; entsprechendes gilt für Einzelkaufleute.
Besondere Vorsicht ist bei neu gegründeten Gesellschaften sowie bei Kleinbetrieben geboten, die in der Rechtsform der LTD (= Limited, englische GmbH, deren Haftungskapital sich unter Umständen auf knapp zwei Euro beschränken kann) geführt werden. Bei derartigen Mietinteressenten ist die Zahlungsfähigkeit der Gründungsgesellschafter beziehungsweise Gesellschafter ausschließlich mittels schriftlicher Auskunftei-Anfrage zu prüfen, da dieser Personenkreis zwingend in die Haftung mit einbezogen werden muss.
Mietverträge
Bei Abschluss des Mietvertrages sollten Sie grundsätzlich standardisierte Vertragsmuster- und texte verwenden. Hierdurch wird meist die für Sie als Eigentümer oder Verwalter erforderliche Einheitlichkeit bei der Mietvertragsverwaltung gewährleistet. Mietverträge teilen sich in folgende Klassen:
- Wohnungsmietverträge
- Gewerbemietverträge
- Garagen- und Abstellplatzmietverträge
Soviel zur allgemeinen Vertragsvorbereitung. Im zweiten Teil unserer siebenteiligen Serie zum Mietvertrag geht es um Sonderfälle, die Sie vor Vertagsabschluß ebenfalls berücksichtigen sollten.
Stand: 26.03.2009