Ende des Mietverhältnisses: Was bei der Wohnungsübergabe zu beachten ist.
Endet ein Mietverhältnis über Wohnraum, können auch nach der Wohnungsübergabe Streitigkeiten entstehen. Dies betrifft oft die Rückzahlung der Kaution, die Kosten für größere Reparaturen oder für (kleinere) Schönheitsreparaturen, wegen offener Nebenkosten oder wegen rückständiger Mieten.
1. Übergabeprotokoll
Mieter und Vermieter sollten in einem Abnahme- oder Übergabeprotokoll den Zustand der Wohnung genauestens festhalten. Dies hilft im Streitfall zu beweisen, ob der Schaden in der Wohnung bereits beim Einzug vorhanden war oder nicht. In dem Protokoll sollten auch die Zählerstände (Wasser, Heizung) notiert werden. Falls der Mieter oder der Vermieter kein Abnahmeprotokoll erstellen wollen, sollte sich die andere Partei bereits auf Unannehmlichkeiten einstellen. Dann sollte bei der Abnahme / Übergabe ein Zeuge mitgenommen und der Zustand der Wohnung zumindest mit Fotos dokumentiert werden und/oder der Zeuge eine Aktennotiz erstellen.
2. Kaution
Ein häufiges Streitthema ist die Kaution. Diese darf gesetzlich maximal das Dreifache der Kaltmiete betragen. Wann die Kaution zur Rückzahlung fällig ist, kann nicht pauschal beantwortet werden. Nach der Rückgabe der Wohnung soll der Vermieter eine angemessene Frist haben, um einen Teil der Kaution wegen Schäden der Wohnung einzubehalten. Außerdem darf - wenn die Nebenkostenabrechnung bei Auszug noch nicht fertig war - ein Teil der Kaution für voraussichtlich anfallende, offene Nebenkosten einbehalten werden. Die Kaution ist jedoch spätestens sechs Monate nach Ende des Mietverhältnisses zur Rückzahlung fällig. Außerdem hat der Mieter einen Anspruch auf eine bankübliche Verzinsung der hinterlegten Kaution. Wichtig bei der Kaution: Sie darf nicht mit offenen Mieten verrechnet werden, da sie eine Sicherheitsleistung für Schäden und kein Vorschuss auf die Miete ist.
3. Schönheitsreparaturen
Oft wird ein Teil der Kaution auch für so genannte Schönheitsreparaturen einbehalten oder der Vermieter verlangt vor dem Auszug die Durchführung dieser kleineren Reparaturen. Hierzu ist der Mieter aber nur verpflichtet, wenn in dem Mietvertrag die Durchführung der Schönheitsreparaturen vereinbart wurde. Ohne vertragliche Vereinbarung ist der Vermieter per Gesetz verpflichtet, Reparaturen auf eigene Kosten durchzuführen. Anders ist dies nur, wenn im Mietvertrag etwas anderes vereinbart wurde. Diese Vereinbarung ist aber in sehr vielen Fällen unwirksam. Es sollte also vor Wohnungsübergabe durch einen Anwalt geprüft werden, ob die entsprechende Klausel im Mietvertrag rechtens ist. Ist dies nicht der Fall, ist die Wohnung lediglich geräumt (besenrein) zu übergeben. Bei der Kaution darf der Vermieter dann natürlich keinen Betrag dafür geltend machen.
4. Größere Reparaturen
Größere Reparaturen muss der Mieter nur bezahlen, wenn er Schäden in der Wohnung wissentlich oder grob fahrlässig verursacht hat. Um überhaupt beweisen zu können, ob der Mieter einen (behaupteten) Schaden verursacht hat, ist das oben erwähnte Abnahme- / Übergabeprotokoll ein wichtiges Beweismittel. Unabhängig hiervon gilt aber, dass der Mieter Schäden nur dann auf seine Kosten beseitigen lassen muss, wenn die Schäden nicht auf den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Wohnung zurück zu führen sind. Der Vermieter kann zum Beispiel keinen neuen Teppichboden vom Mieter verlangen, wenn diese Schäden aber auf das Alter des Teppichs sowie auf ein normales Wohnverhalten zurück zu führen sind.
5. Offene Nebenkosten
Oft fehlt bei der Übergabe der Wohnung noch die Nebenkostenabrechnung. Diese kann der Vermieter innerhalb der gesetzlichen Frist nachreichen. Erfolgt der Auszug beispielsweise im März 2009, kann der Vermieter die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2008 noch bis zum 31. Dezember 2009 nachreichen. Vermieter sollten übrigens auch darauf achten, dass sie die neue Anschrift des Mieters erhalten. Ansonsten kann die Nebenkostenabrechnung nicht zugestellt werden, wofür der Vermieter im Streitfall beweispflichtig ist. Der Vermieter darf einen angemessenen Teil der Kaution für noch anfallende Nachzahlungen einbehalten. Ergab sich für die Vorjahre ein bestimmter Nachzahlungsbetrag des Mieters (weil der Verbrauch höher war als die Nebenkostenvorauszahlungen), darf dieser Betrag einbehalten werden, bis die Nebenkostenabrechnung vorliegt.
Stand: 13.04.2009