Beendigung gewerblicher Mietverhältnisse - für Gewerbemietverträge hat der Gesetzgeber die Kündigungsfrist in § 580a II Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geregelt.
1. Die ordentliche Kündigung
Eine ordentliche Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig. Mit anderen Worten beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist für gewerbliche Mietflächen zwei volle Quartale. Die Kündigung muss dabei spätestens am dritten Werktag des ersten, zur Kündigungsfrist zählenden Quartals zugegangen sein. Ein am dritten Werktag im Januar eines Jahres gekündigter, gewerblicher Mietvertrag endet also zum 30.06. desselben Jahres.
2. Vertragliche Laufzeiten
Im Bereich des gewerblichen Mietrechts ist es jedoch üblich, die Vertragslaufzeiten und die Kündigungsfristen individuell, beziehungsweise abweichend von den gesetzlichen Regelungen vertraglich zu vereinbaren. Oftmals handelt es sich dabei um feste Laufzeiten, während deren eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen ist. Alternativ gibt es häufig so genannte Mindestlaufzeiten. Diese schließen die ordentliche Kündigung dann zumindest für einen gewissen Zeitraum aus. Hintergrund dieser Vorgehensweise ist die Amortisation der mit der Vermietung verbundenen Kosten (zum Beispiel Courtage, Umbau, Renovierung und so weiter).
3. Die außerordentliche Kündigung
Selbstverständlich können gewerbliche Mietverhältnisse auch außerordentlich gekündigt werden, sofern die Voraussetzungen gegeben sind. Außerordentliche Kündigungen unterscheidet man in „fristgemäße“ und „fristlose“ Kündigungen. Voraussetzung für eine außerordentliche Kündigung ist jedoch immer das Vorliegen eines entsprechenden Kündigungsgrundes.
-
Außerordentliche, fristgemäße Kündigung
Die fristgemäße, außerordentliche Kündigung kann von Vermieterseite beispielsweise ausgesprochen werden, sofern das Mietverhältnis ununterbrochen dreißig Jahre andauert, nach Beendigung eines Nießbrauchsrechtes, Eintritt der Nacherbfolge oder nach Erlöschen eines Erbbaurechtes.
Der Mieter kann das Mietverhältnis außerordentlich fristgemäß wegen Verweigerung der Untervermieterlaubnis, Mietdauer von über dreißig Jahren oder des Eintritts des Erbfalles kündigen. -
Außerordentliche, fristlose Kündigung
Für den Ausspruch einer fristlosen Kündigung durch eine der Mietparteien ist ein entsprechender Kündigungsgrund erforderlich. Dieser liegt nur dann vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
Für den Mieter ist dies zum Beispiel der Fall, wenn der Vermieter die Mietsache entzieht oder aber die Nutzung der Mietsache nicht einräumt. Für den Vermieter kann ein Grund zur fristlosen, außerordentlichen Kündigung vorliegen, wenn die Überlassung der Mietsache an den Mieter eine erhebliche Gefährdung der Mietsache darstellt oder wenn der Mieter den Hausfrieden nachhaltig stört. Befindet sich der Mieter mit Beträgen in Höhe von zwei Monatsmieten, beziehungsweise einem nicht unerheblichen Teil der Miete für zwei aufeinander folgende Termine, im Zahlungsverzug, ist das ebenfalls ein ausreichender Grund.
4. Insolvenz und Zwangsversteigerung
Sonderfälle im Rahmen der Beendigung von gewerblichen Mietverhältnissen sind im Rahmen von Insolvenzen und Zwangsversteigerungen gegeben. Im Falle einer Insolvenz ist eine Kündigung durch den Vermieter zunächst ausgeschlossen, allerdings hat der (vorläufige) Insolvenzverwalter die Möglichkeit, jedes gewerbliche Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist kündigen.
Nach einer Ersteigerung in einem Zwangsversteigerungsverfahren hat der Ersteigerer, der als Erwerber auf der Vermieterseite in den Mietvertrag eintritt, einmalig für den ersten auf den Zwangsversteigerungstermin möglichen Kündigungstermin, ein Sonderkündigungsrecht. Er kann das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Kündigungsfrist beenden.
5. Vertragliche Sonderkündigungsrechte
Neben den gesetzlichen und durch die Rechtsprechung etablierten Kündigungsgründen ist es grundsätzlich möglich im gewerblichen Mietrecht darüber hinausgehende, vertragliche Kündigungsrechte oder auflösende Bedingungen zu vereinbaren. Das kann zum Beispiel für die Nicht-Erteilung einer Baugenehmigung oder der Nicht-Erreichung von Umsatzzielen der Fall sein.
6. Aufhebungsvereinbarungen
Sollten die vertraglichen oder gesetzlichen Mietfristen für die Mietparteien zu lang oder zu unflexibel und die Parteien sich hinsichtlich einer Aufhebung des Mietverhältnisses einig sein, so ist jederzeit der Abschluss einer Aufhebungsvereinbarung möglich. In der Aufhebungsvereinbarung ist dann genaustens festzulegen, wann das Mietverhältnis endet und welche Mietpartei welche Pflicht zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses übernimmt.
7 . Form- und Fristvorschriften
Grundsätzlich ist bei allen Kündigungen darauf zu achten, dass diese form- und fristgerecht erfolgen müssen. Hierzu sind insbesondere auch etwaige, vertragliche Vorschriften zu beachten. In jedem Falle gilt schriftlich per Einschreiben oder per Boten zu kündigen.
Stand: 23.01.2009