Bei einem Mietverhältnis wird in aller Regel im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter eine Kaution hinterlegen muss.
Die Höhe der Kaution darf maximal das Dreifache der Kaltmiete betragen. Der Mieter hat einen Anspruch darauf, dass der Vermieter die hinterlegte Kaution verzinslich anlegt. Bei Ende des Mietverhältnisses kann der Mieter auch diese Zinsen zurück verlangen. Ausnahmen bei der Anlagepflicht der Kaution bestehen nur bei Studenten- oder Jugendwohnheimen.
Der Zweck der Kaution ist eine Sicherheit des Vermieters für Schäden, die der Mieter in der Wohnung verursacht. Somit dient die Kaution nicht dazu, diese mit offenen Mieten zu verrechnen. Aus diesem Grund ist die häufige Praxis, dass der Mieter in den letzten Monaten vor Ende des Mietverhältnisses die Miete mit dem Hinweis nicht mehr zahlt, der Vermieter könne die offenen Mieten mit der Kaution verrechnen, rechtswidrig.
Aber auch der Vermieter darf die Kaution nicht wegen offener Mieten einbehalten.
Entstehen während des laufenden Mietverhältnisses Schäden an der Wohnung und behebt der Vermieter diese mit der hinterlegten Kaution, kann er vom Mieter die Wiederauffüllung der Kaution verlangen.
Ein häufiger Streitpunkt ist die Frage, wann die Kaution zurück gezahlt werden muss, wenn die Wohnung gekündigt und schon wieder an den Vermieter übergeben wurde. Hier gibt es keine feste gesetzliche Frist. Der Vermieter soll nach Beendigung des Mietverhältnisses eine angemessene Frist haben, um zu prüfen, ob er noch Gegenansprüche wegen Schäden in der Wohnung oder wegen nicht durchgeführten Schönheitsreparaturen (vor allem das Streichen der Wohnung) hat. Außerdem darf der Vermieter einen Teil der Kaution einbehalten, wenn die Nebenkostenabrechnung bei Auszug noch nicht vorlag und aufgrund der letzten Nebenkostenabrechnung zu erwarten ist, dass sich eine Nachzahlung des Mieters ergibt.
In aller Regel muss die Kaution jedoch spätestens sechs Monate nach Auszug zurückbezahlt werden. Diese Frist kann im Einzelfall sehr viel kürzer sein, wenn zum Beispiel bei Abnahme der Wohnung keine Schäden festgestellt wurden. Besteht auch kein Anspruch auf Durchführung von Schönheitsreparaturen und/oder ist keine Nachzahlung von Nebenkosten zu erwarten, sollte der Vermieter nicht zu lange zögern.
In einer solchen Situation kann sich die Frist zur Rückzahlung der Kaution auf ein bis zwei Wochen nach Auszug reduzieren.
Vermieter sollten dringend beachten, dass in der Kautionsabrechnung eine ausdrückliche Aufrechnung, etwa mit Reparaturkosten / Durchführung von Schönheitsreparaturen / Nebenkostennachzahlungen oder wegen einem verspäteten Auszug (Nutzungsentschädigung) erfolgt. Hierbei muss jedoch überprüft werden, ob überhaupt ein Anspruch für die Kosten der Schönheitsreparaturen besteht. Häufig sind die entsprechenden Klauseln im Mietvertrag unwirksam. Hierzu gibt es unzählige Gerichtsurteile. Ist die entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag unwirksam, muss der Mieter die Wohnung lediglich geräumt, also besenrein übergeben.
Oft wird auch gestritten, ob und wenn ja welche Schäden der Mieter verursacht haben soll. Deshalb ist es für beide Seiten sehr wichtig, bei der Abnahme der Wohnung ein Abnahme- beziehungsweise Übergabeprotokoll zu erstellen. Dieses sollte von Mieter und Vermieter unterschrieben werden. Auch das Hinzuziehen eines Zeugen bei der Übergabe kann sehr hilfreich sein.
Stand: 13.04.2009