Keine Pflicht des Vermieters zur regelmäßigen Generalinspektion der Elektroleitungen und Elektrogeräte in der Wohnung des Mieters.
Bis zu der Entscheidung des Bundesgerichtshof (BGH) vom 15. Oktober 2008 (VIII ZR 321/07) war umstritten, ob ein Vermieter von Wohnraum verpflichtet ist, regelmäßig Generalinspektionen der Elektroleitungen und Elektrogeräte in der Wohnung des Mieters vorzunehmen. In dem zu entscheidenden Fall war es zu einem technischen Defekt mit Kurzschluss im Bereich der Dunstabzugshaube gekommen.
Der Mieter argumentierte, der Vermieter sei für den hierdurch entstandenen Schaden verantwortlich, weil er die mitvermieteten, elektrischen Anlagen nicht regelmäßig überprüft habe. Einige Gerichte hatten eine solche Verpflichtung des Vermieters zur Überprüfung in einem Turnus von vier Jahren (in Anlehnung an entsprechende Bestimmungen der Unfallverhütungsvorschriften der Berufsgenossenschaften) bejaht.
Der BGH hat nun jedoch klargestellt, dass eine solche, generelle Verpflichtung des Vermieters nicht besteht.
Der Vermieter ist lediglich dann verpflichtet, eine umfassende Inspektion der gesamten Elektroinstallation durchzuführen, wenn das besondere Umstände erfordern. Kommt es zum Beispiel zu ungewöhnlichen oder wiederholten Störungen, insbesondere bei älteren Anlagen, sollte er nicht nur einen unmittelbar zu Tage tretenden Defekt beheben, sondern eine umfassende Inspektion der gesamten Elektroinstallation durchführen. Liegen solche besonderen Umstände nicht vor, so ist es nach Auffassung des BGH ausreichend, wenn der Vermieter die auftretenden Unregelmäßigkeiten oder die vom Mieter angezeigten Mängel unverzüglich durch einen Fachmann abstellen lässt. Eine weitergehende, regelmäßige Generalinspektion der Elektroleitungen und Elektrogeräte in der Wohnung des Mieters ist dem Vermieter hingegen nicht zu zumuten.
Hiervon zu unterscheiden ist die Frage, ob den Vermieter eine entsprechende Pflicht zu regelmäßigen Generalinspektionen der Elektroinstallationen in solchen Räumen trifft, die für ihn - anders als die Wohnung des Mieters - ohne weiteres zugänglich sind. Diese Frage hat der BGH in seinem Urteil nicht beantwortet.
Aus Mietersicht ist daher zu empfehlen, den Vermieter möglichst umgehend über Unregelmäßigkeiten zu informieren, die an der Elektroinstallation auftreten.
Die Mitteilung sollte aus Beweisgründen schriftlich oder unter Hinzuziehung eines Zeugen, welcher nicht ebenfalls Mieter der selben Wohnung ist, erfolgen. Dies gilt im Übrigen auch für sämtliche anderen Mängel, die der Mieter in der Mietwohnung entdeckt.
Aus Vermietersicht ist aus Gründen der Vorsorge zu überlegen, ob man eine turnusmäßig alle vier Jahre vorzunehmende Überprüfung der Funktionsfähigkeit der elektrischen Anlagen vornimmt. Durch eine entsprechende Umlagevereinbarung im Mietvertrag können die Kosten als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden. Mit Urteil vom 24. Februar 2007 (VIII ZR 123/06) hat der BGH entschieden, dass die Umlage solcher Kosten bei entsprechender Umlagevereinbarung im Mietvertrag grundsätzlich möglich ist.
Stand: 20.01.2009