Mietrecht - Schönheitsreparaturen II

Die Verpflichtung des Mieters zu Schönheitsreparaturen ist einer der häufigsten Streitpunkte in der Auseinandersetzung zwischen Mieter und Vermieter.

Insoweit muss bereits im Vorfeld mit einem verbreiteten Irrtum aufgeräumt werden: Die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen ist keine Verpflichtung zur Renovierung! Zu den Schönheitsreparaturen zählen nur das Anstreichen, Kalken und Tapezieren von Wänden und Decken, das Streichen der Fußböden - soweit möglich -, der Heizkörper einschließlich der Heizungsrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

Bezüglich der Schönheitsreparaturen ist weiterhin zu bedenken, dass im Mietrecht der Grundsatz der sogenannten Inklusivmiete gilt.

Das bedeutet, dass die gebrauchsbedingte „Abnutzung“ der Mietsache ebenfalls mit der Entrichtung der Miete abgegolten wird; der Mieter zahlt mit seiner Miete also auch den „Verschleiß“ der Wohnung. Dies führt dazu, dass Schönheitsreparaturen grundsätzlich eine Aufgabe des Vermieters sind.

Diese Verpflichtung darf jedoch vertraglich dem Mieter auferlegt werden, nur dann ist er zu Schönheitsreparaturen verpflichtet. Dass eine solche vertragliche Vereinbarung überhaupt zulässig ist, begründet die Rechtsprechung mit der in diesen Fällen günstigeren Miete... Ob dies auch wirklich zutrifft, mag dahingestellt werden. Dem Mieter jedenfalls wird der Nachweis des Gegenteils in den seltensten Fällen möglich sein.

Von der Möglichkeit Schönheitsreparaturen dem Mieter aufzuerlegen machen Vermieter daher auch sehr oft Gebrauch.

Nahezu alle erhältlichen Formularmietverträge - mit Ausnahme derjenigen des Deutschen Mieterbundes - enthalten entsprechende Klauseln, wonach die Schönheitsreparaturen vom Mieter zu übernehmen sind. Die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter führt dann dazu, dass dieser während der Mietzeit nach Ablauf bestimmter Fristen unaufgefordert die Schönheitsreparaturen durchzuführen hat. Die Rechtsprechung hat hierbei folgende Fristen für angemessen erachtet:

• drei Jahre für Küchen, Bäder und Duschen,
• fünf Jahre für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten und
• sieben Jahre für andere Nebenräume.

Der Vermieter ist hier gut beraten, vertraglich keine kürzeren Fristen anzusetzen, da er ansonsten Gefahr läuft, die vollständige Nichtigkeit der Vereinbarung herbeizuführen.

Problematisch kann es für den Vermieter auch sein, wenn er sich sogenannter „starrer“ Fristenpläne bedient. In mehreren Entscheidungen - so insbesondere in einer Entscheidung vom 23.06.2004; AAktenzeichen: VIII ZR 361/03 - hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass eine Klausel, wonach der Mieter „mindestens aber nach ... Jahren“ die jeweiligen Räume zu renovieren hat, unwirksam ist.

Begründet wird dies damit, dass zwar Fristen angegeben werden können, dem Mieter muss jedoch immer die Möglichkeit bleiben, nachzuweisen, dass bei ihm der Grad der Abnutzung - wenn er beispielsweise sehr schonend mit der Mietsache umgegangen ist - noch nicht so weit fortgeschritten ist. Diesem Erfordernis wird dadurch genügt, wenn in den Mietvertrag eine Formulierung aufgenommen wird, wonach die Schönheitsreparaturen innerhalb der genannten Fristen „im Allgemeinen“ fällig sind.

Liegt ein starrer Fristenplan vor, ist die gesamte Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen unwirksam.

Im Zweifel sollten Mieter und Vermieter hierbei rechtskundigen Rat einholen, als es für den Laien im Einzelfall oftmals nur schwer zu überschauen ist, inwieweit hier eine Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen besteht.

Dies vor allem auch aus dem Grunde, als der Streit um Schönheitsreparaturen beide Seiten teuer zu stehen kommen kann. Unterlässt der Mieter bei seinem Auszug die geschuldeten Arbeiten, ist der Vermieter berechtigt, hiermit ein Unternehmen zu beauftragen. Die Kosten - oft in vierstelliger Größenordnung - können dann dem Mieter auferlegt, beziehungsweise von der Kaution abgezogen werden. Dies wird für den Mieter regelmäßig teurer, als hätte er die Arbeiten selbst durchgeführt. Auf der anderen Seite riskiert der Vermieter bei einer starren Fristenregelung auf Kosten „sitzenzubleiben“, die er nie aufgewandt hätte, wäre ihm die Nichtigkeit der Klausel bewusst gewesen.

Stand: 19.08.2008