Gewerberaummiete: Stärkung der Rechte des Mieters bei Schönheitsreparaturen – Bundesgerichtshof (BGH) kippt starre Dekorationsfristen.
Der BGH hat mit Urteil vom 8. Oktober 2008 (XII ZR 84/06) die Rechte gewerblicher Mieter in Bezug auf vertragliche Klauseln zu so genannten „Schönheitsreparaturen“ gestärkt. Auch im Gewerberaummietrecht gilt nach der gesetzlichen Regelung des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), dass an sich der Vermieter die Instandhaltungspflicht der Mietsache hat. Folglich muss der Vermieter alle notwendigen Reparaturen des vermieteten Objekts auf eigene Kosten durchführen. Dies schließt dem Grunde nach auch Kosten für die Vornahme von Schönheitsreparaturen ein, wie zum Beispiel das Streichen der Wände, Türen- und Fensterrahmen, der Heizkörper oder das Beseitigen von kleinen Schönheitsfehlern wie Dübellöchern, die Reinigung von Teppichen und so weiter.
Diese gesetzliche Regelung wird jedoch in aller Regel im Mietvertrag abgeändert, indem dem Mieter die Pflicht auferlegt wird, die Schönheitsreparaturen vorzunehmen. Meistens handelt es sich um einen Standard–Mietvertrag, so dass (jedenfalls bei mindestens dreifacher Verwendung desselben Vertrages) eine Allgemeine Geschäftsbedingung (AGB) vorliegt. Diese darf nicht den entsprechenden gesetzlichen AGB–Regeln nach den §§ 305 ff. des BGB widersprechen.
Der Prüfungsmaßstab der Rechtsprechung ist sehr streng, da eben der gesetzliche Regelfall vertraglich abgeändert wird.
Schon seit längerer Zeit gilt nach der Rechtsprechung des BGH, dass nahezu alle Klauseln in alten Standard-Mietverträgen über Wohnraum unwirksam sind, da sie den Mieter „abweichend vom gesetzlichen Leitbild unangemessen benachteiligen“. Dies gilt vor allem für so genannte starre Fristen. Dabei handelt es sich um Regelungen in Mietverträgen, wonach der Mieter zum Einen alle Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchführen muss. Zum Anderen muss er dies alle drei, fünf oder sieben Jahre tun, unabhängig von dem tatsächlichen Renovierungsbedarf der Wohnung. Ähnliches gilt auch für so genannte „Quotenklauseln“ und andere AGBs, die nicht berücksichtigen, ob wirklich renoviert werden muss.
Jetzt hat der BGH in seiner aktuellen Entscheidung endlich auch bei der Vermietung von Gewerberaum für Klarheit gesorgt. Eine Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter sei, so der BGH, auch bei Mietverträgen über Gewerberäume unwirksam, wenn der Mieter „unabhängig von dem Erhaltungszustand der Räume zur Renovierung nach Ablauf starrer Fristen verpflichtet werden soll“.
Im entschiedenen Fall hieß es in dem entsprechenden Mietvertrag des gewerblichen Vermieters:
„§ 13 Schönheitsreparaturen
1. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, während der Mietzeit Schönheitsreparaturen des Mietgegenstandes durchzuführen, da hierfür in der Miete keine Kosten kalkuliert sind.
2. ...
3.1 Der Mieter verpflichtet sich, auf seine Kosten mindestens alle drei Jahre in Küche, Bad, Dusche und Toiletten und alle fünf Jahre in allen übrigen Räumen die Schönheitsreparaturen (so insbesondere das Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, Streichen der Heizkörper einschließlich Heizungsrohre, der Innentüren samt Rahmen, der Einbauschränke sowie der Fenster und Außentüren von innen, Abziehen bzw. Abschleifen der Parkettfußböden und danach deren Versiegelung, Reinigung der Teppichböden) auf eigene Kosten durch Fachhandwerker ausführen zu lassen.“
Diese Entscheidung ist absolut sachgerecht. Denn es ist nicht einzusehen, weshalb ein ordentlicher Mieter, völlig unabhängig vom Renovierungsbedarf beziehungsweise dem Instandhaltungsstand verpflichtet sein soll, nach starren Fristen Renovierungsarbeiten vorzunehmen. Dies muss auch bei einem gewerblichen Mieter gelten.
Praktische Konsequenz ist bei solchen vertraglichen Klauseln, dass der Mieter gar keine Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchführen muss.
Bei Auszug hat der Vermieter folglich auch keinen Anspruch, die notwendigen Reparaturen auf Kosten des Mieters durchführen zu lassen. Der gewerbliche Mieter kommt seinen gesetzlichen und vertraglichen Pflichten bei Auszug beziehungsweise Übergabe also nach, wenn er das Mietobjekt schlicht besenrein zurück gibt.
Jedoch ist nicht jeder Fall so klar, wie der durch den BGH entschiedene. Oft finden sich Klauseln in Mietverträgen, die für sich genommen wirksam sind. Die Unwirksamkeit kann sich aber dann in Kombination mit anderen vertraglichen Klauseln ergeben (so genannter Summierungseffekt). Lassen Sie Ihre Mietverträge auf derartige Klauseln überprüfen. Nur so kann verhindert werden, dass die Kalkulation der Miete verhagelt wird, indem sich erst nach Abschluss des Mietvertrages herausstellt, dass letztlich doch der Vermieter alle Reparaturkosten tragen muss.
Stand: 19.12.2008