Mietrecht - Rückzahlungsklage

Rückzahlungsklage

Ein (gewerblicher) Mieter zieht um und erhebt sofort Klage auf Rückzahlung der Kaution.

Das geschieht manchmal, obwohl es noch während der Mietzeit eine Besprechung mit dem Vermieter und Nachmieter wegen der „Restarbeiten“ des bisherigen Mieters gegeben hat. Nachdem das Klageverfahren vor dem Amtsgericht bereits läuft, verrechnet der Vermieter mit Schäden und später auch mit Nebenkosten, nachdem diese im Laufe des Rechtsstreits bekannt wurden. Der Mieter erklärt insoweit seine Kautionsrückzahlungsklage für erledigt, weil er keine Kosten tragen will. Der Vertreter der Vermieterin widerspricht und stellt insgesamt Klageabweisungsantrag. Wie ist nun zu entscheiden?

Die Kaution (§ 566a BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) ) bezweckt die Sicherung des Vermieters wegen Ansprüchen gegen den bisherigen Mieter.

Deshalb darf der Vermieter zwei Dinge tun: Er darf ein Zurückbehaltungsrecht wegen künftiger Ansprüche (meist Nebenkosten) ausüben und er darf mit Schäden verrechnen / aufrechnen. Nun ist allerdings die kurze Verjährungsfrist des § 548 BGB zu beachten. Danach verjähren Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache innerhalb von sechs Monaten. Man könnte meinen hieraus ergäbe sich, dass über die Kaution innerhalb von sechs Monaten abzurechnen sei.

Dem ist jedoch schon wegen § 215 BGB nicht so. Danach kann auch mit einer verjährten Forderung (Schadenersatz wegen Verschlechterung, Schäden und so weiter) noch aufgerechnet werden, wenn sich diese in unverjährter Zeit aufrechenbar gegenüberstanden. Dasselbe gilt für das Zurückbehaltungsrecht nach § 215 BGB. Die Aufrechnungslage war hier im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung gegeben. Aber dennoch gibt es Fristen.

Aus den eben genannten Gründen wird dem Vermieter allgemein eine Abrechnungsfrist zugebilligt.

Die Länge dieser Abrechnungsfrist ist umstritten. Wenn der Vermieter mit Auszug des bisherigen Mieters Handwerker beauftragt, Schäden zu beseitigen, kann deren Rechnung auch erst in einiger Zeit vorliegen. Es ist also nicht zulässig, sofort Klage auf Rückzahlung der Kaution zu erheben. Ohne Gegenrechte wird ein Zeitraum von sechs Monaten nach Mietende angenommen.

Allerdings kann sich dieser Zeitraum erweitern, insbesondere wenn noch eine Nebenkostenabrechnung aussteht, was regelmäßig erst im Folgejahr eines Auszugs der Fall sein dürfte. Im eingangs geschilderten Fall liegt noch eine Abrechnungsfrist vor, so dass insgesamt eine Jahresfrist gelten dürfte. Keinesfalls darf der Mieter sofort nach Auszug eine Rückzahlungsklage erheben. Dieser Frist geht regelmäßig ein Abrechnungsverlangen beziehungsweise eine Abrechnung voraus, auf die an dieser Stelle nicht eingegangen werden soll.

Kann der Mieter wegen Teilzahlungen im verfrühten Prozess einfach die Erledigung erklären oder muss er die Klage zurücknehmen?

Bei der Erledigung hat der Richter wegen der Kostenentscheidung einen Spielraum. Den hat er nicht mehr, wenn eine Klagerücknahme vorliegt. Im letzteren Fall bestimmt das Gesetz, dass der zurücknehmende Kläger die Kosten zu tragen hat.

Wenn wie im Ausgangfall die Klage verfrüht eingelegt ist, hätte der Mieter die Klage zurücknehmen müssen und durfte nicht die Erledigung erklären. Eine Erledigung liegt zwar auf den ersten Blick vor. Sie setzt jedoch voraus, dass die ursprüngliche Klage zulässig und begründet war. Im zu entscheidenden Fall war die Klage auf Kautionsrückzahlung zunächst unbegründet, weil die Abrechnungsfrist noch lief. Deshalb ist hier die Klage trotz Erledigung als zur Zeit unbegründet zu verwerfen und der Klägerseite sind die (anteiligen) Kosten aufzubürden. Der Rechtsstreit mag mittlerweile erledigt sein, die Kosten treffen den Kläger.

Stand: 10.09.2008