Mietrecht - Nebenkosten

Welche Nebenkosten dürfen abgerechnet werden?

Die Nebenkosten- beziehungsweise Betriebskostenabrechnungen gehören zu den häufigsten - weil jährlich wiederkehrenden - Streitpunkten zwischen Mietern und Vermietern. Umstritten ist hierbei meistens bereits die Frage, ob und / oder welche Nebenkosten der Mieter zu übernehmen hat. Ähnlich der Rechtslage bei Schönheitsreparaturen gilt es auch bei den Betriebskosten zu berücksichtigen, dass diese zunächst Vermietersache sind.

Fehlen daher entsprechende vertragliche Vereinbarungen, nach denen der Mieter Nebenkosten zu tragen hat, liegt eine Inklusivmiete vor.

Der Mieter ist also nur verpflichtet die Nebenkosten zu zahlen, die in dem Mietvertrag auch aufgeführt sind. Bei einigen Formularmietverträgen findet sich hier eine explizite Aufzählung - so zum Beispiel die Verträge der Haus- und Grundeigentümervereine.

Es existieren jedoch auch Klauseln in Mietverträgen, wonach „neben der Miete Betriebskosten gemäß der Betriebskostenverordnung (beziehungsweise bei Altverträgen: Anlage 3 zu § 27 Absatz 1 der zweiten Berechnungsverordnung) zu zahlen“ sind. Es wird mithin in einer Formularklausel Bezug auf eine gesetzliche Regelung genommen. Dies dürfte eigentlich nicht zulässig sein, zumal der Mieter die Bedeutung dieser Klausel oftmals verkennt. Gleichwohl hat der Bundesgerichtshof solche Klauseln als zulässig angesehen. Nach dieser Klausel hat der Mieter somit alle nach der Betriebskostenverordnung zulässigen Nebenkosten zu zahlen.

Die Betriebskostenverordnung - ebenso wie die bis zum 31. Dezember 2003 gültige Anlage 3 zu § 27 Absatz 1 der zweiten Berechnungsverordnung - legt die Nebenkosten fest, die auf den Mieter umgelegt werden dürfen.

Betriebskosten, die nicht in der Betriebskostenverordnung aufgeführt sind, sind daher von dem Mieter auch nicht zu entrichten. Hierzu gehören die oftmals irrtümlich in Nebenkostenabrechnungen mit eingestellten Kosten für die Hausverwaltung. Umlagefähig sind grundsätzlich folgende Nebenkosten:

• Öffentliche Lasten des Grundstücks (Grundsteuer),
• Wasser,
• Entwässerung,
• Fahrstuhlkosten,
• Straßenreinigung und Müllbeseitigung,
• Hausreinigung/Ungezieferbekämpfung,
• Gartenpflege,
• Allgemeinstrom,
• Schornsteinreinigung,
• Sach- und Haftpflichtversicherung,
• Hauswart (Hausmeister),
• Gemeinschaftsantenne/Kabelanschluss,
• Kosten der Wäschepflege und sonstige Betriebskosten.

Gestritten wird hierbei oft über die sonstigen Betriebskosten. Keineswegs handelt es sich hierbei um eine Art „Auffangbecken“ für alle nur denkbaren Kosten. Der Vermieter muss im wesentlichen bei den sonstigen Nebenkosten angeben, welche er hierunter versteht. Diese müssen nach ihrer Art auch vergleichbar mit den in der Betriebskostenverordnung aufgeführten Kosten sein. Oftmals sind dies Kosten für zum Beispiel die Wartung der Feuerlöscher oder Dachrinnenreinigung.

Wichtig ist hinsichtlich der Nebenkosten, dass nur solche Kosten erstattungsfähig sind, die wiederkehrend anfallen.

Insbesondere hinsichtlich der Kosten für den Betrieb der Gemeinschaftsantenne unterliegen viele Vermieter dem Irrtum, sie könnten die einmaligen Anschaffungskosten - das heißt den Kaufpreis - in jährliche, respektive monatliche Teilbeträge untergliedern und diesen in die Nebenkostenabrechnung mit einstellen. Dies ist gerade nicht der Fall, auch Verbrauchsmessgeräte, so zum Beispiel Heizkostenzähler und Wasserzähler sind nur dann auf die Mieter im Rahmen der Nebenkosten umlegbar, wenn diese Geräte vom Vermieter selbst gemietet wurden. Beabsichtigt ein Vermieter also eine Gemeinschaftsantenne aufzustellen und will er diese Kosten auf seine Mieter umlegen, empfiehlt sich im Prinzip das - wenngleich auch wirtschaftlich teurere - Leasen einer solchen Anlage. Diese Kosten darf er dann selbstredend den Mietern auferlegen. Hat er hingegen die Gemeinschaftsantenne selbst erworben, fallen unter die diesbezüglichen Nebenkosten nur die Strom- und Wartungskosten und gegebenenfalls auch die Kosten für die Weiterleitung von Fernseh- und Rundfunkprogrammen nach dem Urheberrechtsgesetz.

Sowohl Mieter als auch Vermieter sind daher stets gut beraten, bei der Prüfung, beziehungsweise der Erstellung einer Nebenkostenabrechnung zu überprüfen, ob die abgerechneten Positionen ihrer Natur nach tatsächlich wiederkehrende Leistungen darstellen. Auch sollte der Mieter bedenken, dass er berechtigt ist, Einsicht in die dem Vermieter vorliegenden Originalrechnungen zu nehmen.

Wird die Einsicht verweigert oder existiert die Rechnung nicht, muss der Mieter diese Kosten auch nicht tragen.

Stand: 19.08.2008