Vorsicht bei eigenmächtiger Beseitigung von Mängeln in der Mietwohnung. Die Kosten trägt nicht automatisch der Vermieter.
In Mietwohnungen treten im Lauf der Zeit durch den Gebrauch der Wohnung Mängel und kleinere Schäden auf. Dies können zum Beispiel verdreckte Tapeten, Löcher im Teppichboden oder gesprungene Fliesen im Badezimmer sein. Ein weit verbreitetes Missverständnis ist, dass der Mieter diese Schäden auf seine Kosten beseitigen müsse. Hierzu ist der Mieter höchstens dann verpflichtet, wenn er die Schäden grob fahrlässig oder gar vorsätzlich verursacht hat. Ansonsten muss der Vermieter die Schäden auf seine Kosten beheben, da er nach dem Gesetz die so genannte Instandhaltungspflicht (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) hat.
Zu unterscheiden hiervon sind die Schönheitsreparaturen. Dabei handelt es sich um kleinere Instandsetzungen wie zum Beispiel das Streichen der Wände oder das Überspachteln von Dübellöchern. Diese Reparaturen werden in der Regel zu Beginn oder bei Beendigung des Mietverhältnisses fällig. Auch hier gilt jedoch der gesetzliche Grundsatz, dass der Vermieter dies auf seine Kosten tun muss. Im Mietvertrag kann diese Pflicht aber dem Mieter übertragen werden.
Das geschieht in der Praxis auch sehr oft, allerdings sind die Vertragsklauseln häufig unwirksam, weil sie von dem gesetzlichen Regelfall abweichen.
Trotz der an sich bestehenden Pflicht des Vermieters, Schäden („Mietmängel“) in der Wohnung zu beseitigen, sollte der Mieter den Vermieter dazu schriftlich auffordern. Als Mieter kann man zwar die Mängel auf Kosten des Vermieters beseitigen lassen und den dafür erforderlichen Geldbetrag verlangen (Aufwendungsersatzanspruch). Der Vermieter darf aber nicht vor „vollendete Tatsachen“ gestellt werden. Das hat der für Mietrecht zuständige, achte Senat des Bundesgerichtshofs festgestellt (Aktenzeichen: VIII ZR 222/06).
Der Mieter muss den Vermieter, will er nicht auf seinen Kosten für die Schadensbehebung „sitzen“ bleiben, erst in Verzug setzen. Hierzu ist ein Aufforderungsschreiben des Mieters erforderlich. Denn neben der Voraussetzung des Verzugs soll nach dem gesetzlichen Leitbild zunächst der Vermieter entscheiden können, auf welche Weise und durch wen (welche Fachfirma) eine Schadensbeseitigung erfolgen soll. Dem Vermieter soll auch ein Prüfrecht zustehen, ob überhaupt ein Schaden vorliegt oder etwa nur eine Bagatelle.
Von einem eigenmächtigen Handeln des Mieters in der Hoffnung, der Vermieter müsse die Kosten hierfür tragen, ist daher dringend abzuraten.
Dies muss erst recht gelten, wenn verschiedene Möglichkeiten der Schadensbehebung beziehungsweise der Mangelbeseitigung zur Verfügung stehen. Unter Umständen kann der Mieter auch nicht beurteilen, welche Maßnahme in das Konzept des Vermieters passt. Daher muss er ihm Gelegenheit geben, dem Mangel nach seinen Vorstellungen abzuhelfen. Der Mieter sollte den Schaden also erst schriftlich anzeigen und den Vermieter aufordern, diesen Mangel zu beseitigen. Ausnahmen gelten nur bei „Gefahr in Verzug“, etwa bei einem Wasserrohrbruch.
Erst nach Ablauf einer angemessenen Frist, kann der Mieter anstelle des Vermieters den Schaden beheben lassen. Die Kosten hierfür muss dann der Vermieter tragen, schließlich hat er zunächst nicht reagiert. Dies gilt übrigens auch für die Rechtsanwaltskosten, die als „Verzugsschaden“ dann ebenfalls vom Vermieter verlangt werden können. Denn wenn der Vermieter auf ein Aufforderungsschreiben des Mieters nicht reagiert oder die Mangelbehebung zu unrecht ablehnt, darf der Mieter selbstverständlich einen Rechtsanwalt einschalten.
Stand: 25.06.2008