Mietrecht - Mieterhöhung

Die Notwendigkeit von Mieterhöhungen folgt aus der Systematik des Mietrechts und dem damit verbunden Regelfall des unbefristeten Mietverhältnisses.

Die §§ 557 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) bieten daher verschiedene Möglichkeiten, Mietanpassungen vorzunehmen. Eine Möglichkeit ist es, bereits bei Vertragsschluss eine sogenannte Staffelmiete zu vereinbaren. Das bedeutet eine Vereinbarung, in deren Zuge sich die Miete in bestimmten Zeitabständen um einen bestimmten Betrag erhöht. Solche Vereinbarungen sind zulässig, der Turnus zwischen den einzelnen Staffeln darf hierbei jedoch ein Jahr nicht unterschreiten.

Der Vermieter sollte die Staffelung auch mit Bedacht wählen, da er Gefahr laufen kann, ab einem gewissen Zeitpunkt in den Bereich des Mietwuchers zu geraten.

Eine andere vertragliche Möglichkeit ist die Vereinbarungen einer Indexmiete. Hier einigen sich Vermieter und Mieter darauf, dass sich die Miete nach dem, vom statistischen Bundesamt ermittelten, Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland richtet. Ändert sich dieser, sind beide Seiten zur Anpassungserklärung berechtigt, also auch der Mieter gegebenenfalls zu einer Mietsenkung.

Neben diesen vertraglichen Mieterhöhungsmöglichkeiten existieren auch von Gesetzes wegen Möglichkeiten die Miete zu erhöhen, nämlich die Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB wegen Modernisierung, sowie das Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558 ff. BGB.

Die Mieterhöhungserklärung wegen Modernisierungsmaßnahmen berechtigt den Vermieter, nach Abschluss von Modernisierungsmaßnahmen elf Prozent der angefallenen Kosten auf die Jahresmiete aufzuschlagen.

Eine Modernisierung liegt aber nur dann vor, wenn diese eine dauerhafte Wertsteigerung der Mietsache und nicht die bloße Instandsetzung zur Folge hat. Bei der Verbindung der Modernisierung mit der Instandsetzung, sind daher die Instandsetzungskosten herauszurechnen. Sind beispielsweise in einer Wohnung die bisher eingebrachten Holzfenster morsch und mit Kosten von 200 Euro zu erneuern, entschließt sich der Vermieter aber statt dessen zum Einbau von teureren Kunststoff - Isolierglasfenstern, zum Beispiel zum Preis von 500 Euro, darf er nur die Differenz - also 300 Euro - als Modernisierungsaufwand ansetzen.

Die Modernisierungskosten sind eingehend darzulegen; bei einer Vermischung von Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen müssen die Mehrkosten herausgerechnet werden. Die berechtigte Mieterhöhungserklärung wird mit Beginn des dritten, beziehungsweise sechsten Monats nach dem Zugang der Erklärung wirksam.

Das Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558 ff. BGB unterscheidet sich von der Mieterhöhungserklärung.

Hier verlangt der Vermieter von dem Mieter die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete unter Berücksichtigung der 20-prozentigen Kappungsgrenze. Diese Grenze richtet sich nach der Miete, die drei Jahre vor dem Wirksamwerden des neuen Mieterhöhungsverlangens gezahlt wurde. Auch das Mieterhöhungsverlangen muss vom Vermieter begründet werden. Zu diesem Zweck kann der Vermieter auf drei - eingehend zu benennende - Vergleichswohnungen Bezug nehmen. Desweiteren kann die Begründung auch durch Bezugnahme auf einen Mietspiegel oder eine Mietdatenbank erfolgen oder durch Vorlage eines Sachverständigengutachtens.

Anders als bei der Mieterhöhungserklärung muss der Mieter hier zustimmen.

Tut er dies innerhalb der in § 558b Absatz 2 BGB vorgesehenen zweimonatigen Frist nicht, kann der Vermieter innerhalb weiterer drei Monate die Zustimmung vor Gericht einklagen. Ist das Mieterhöhungsverlangen berechtigt, wird die fehlende Zustimmung des Mieters dann durch das Urteil ersetzt. Gerade das Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558 ff. BGB birgt erhebliches Streitpotenzial. Oftmals begehen vor allem Mieter hier den Fehler, dem Mieterhöhungsverlangen Mängel der Wohnung wie Feuchtigkeit und Schimmel entgegenhalten zu wollen. Dies ist so jedoch unzulässig. Die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung schließt ihn nicht davon aus, die Miete (weiter) zu mindern. Dies mag paradox anmuten, findet seine Begründung aber darin, dass behebbare Mängel einer Wohnung bei der Mieterhöhungserklärung keine Rolle spielen.

Nur wenn ein Mangel unbehebbar ist, kann er gegen das Erhöhungsverlangen angeführt werden.

Im Ergebnis kann hier letztlich Mietern und Vermietern im Rahmen einer Mieterhöhung nur angeraten werden, zuvor anwaltlichen Rat einzuholen. Dies sowohl mit Blick auf Formfehler, denen Vermieter oftmals unterliegen als auch unter der Berücksichtigung, dass der Mieter nicht immer eindeutig ersehen kann, ob das an ihn herangetragene Verlangen, beziehungsweise die erklärte Mieterhöhung tatsächlich berechtigt ist.

Stand: 19.08.2008