Mietrecht - Eigenbedarf

Eigenbedarf

Der Vermieter, der ein Wohnraummietverhältnis beenden möchte, ist fast immer auf einen Kündigungsgrund angewiesen, also ein berechtigtes Interesse.

Ein solches Interesse ist der Eigenbedarf, gesetzlich geregelt in § 573 Absatz 2 Nummer 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Der Vermieter darf dem Mieter daher kündigen, wenn er die vermieteten Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.

Aus verfassungsrechtlicher Sicht stellt die Eigenbedarfskündigung stets eine Gratwanderung dar.

Sowohl das Eigentum des Vermieters als auch der Besitz durch den Mieter sind grundrechtlich nach Artikel 14 Grundgesetz geschützt und stehen einander fast gleichrangig gegenüber. Dementsprechend umfangreich ist daher auch die Rechtsprechung zur Eigenbedarfskündigung. Die möglichen Streitpunkte füllen ganze Bibliotheken und die Rechtsprechung ist oftmals uneinheitlich. Daher sollten Mieter und Vermieter in Zweifelsfällen zuvor rechtlichen Rat einholen. Allzuoft sind Fehler und Fehlvorstellungen des Vermieters - aber auch des Mieters - ausschlaggebend dafür, dass kostenträchtige Räumungsprozesse geführt werden müssen.

Einer der häufigsten Gründe für streitige Eigenbedarfskündigungen sind fehlerhafte oder zumindest sehr knapp gehaltene Begründungen.

Der Mieter als Adressat der Eigenbedarfskündigung muss aus ihr alle wesentlichen Umstände entnehmen können, anhand derer er abschätzen kann, ob der ihm gegenüber geltend gemachte Eigenbedarfsgrund tatsächlich geeignet ist, das Mietverhältnis zu beenden. Genügt die Begründung diesen Erfordernissen nicht, ist sie bereits formunwirksam. Auch sonst sollte der Vermieter nicht zu sparsam im Rahmen der Begründung sein. Gerade zu knapp gehaltene Begründungen sind es, die beide Parteien in einen unnötigen Räumungsrechtsstreit treiben.

Insbesondere bei sehr „jungen“ Mietverhältnissen - also solchen die erst seit wenigen Monaten oder Jahren bestehen - kann eine Eigenbedarfskündigung treuwidrig sein. Dies ist nach der Rechtssprechung des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG ) dann der Fall, wenn der Eigenbedarf bereits bei Abschluss des Mietverhältnisses vorhanden oder absehbar gewesen ist (unter anderem abgedruckt in Wohnungswirtschaft und Mietrecht 1989, Seite 114). Das BVerfG hat zum Beispiel eine nach 2 1/2 Jahren ausgebrachte Kündigung wegen Eigenbedarfs, für den zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits 16 Jahre alten Sohn, für treuwidrig erachtet, da für den Vermieter der Eigenbedarf mit der Volljährigkeit durchaus vorhersehbar war.

Der Vermieter, der bereits nach zwei oder drei Jahren eine Eigenbedarfskündigung ausbringen will, wird daher regelmäßig darzulegen haben, weshalb er diesen Eigenbedarf nicht vorhersehen konnte.

Ihm kann nur dringend angeraten werden, diese Begründung bereits im Kündigungsschreiben mit anzuführen.

Ein ebenfalls immer wieder auftretendes Problem ist die sogenannte „vorgeschobene“ Eigenbedarfskündigung. Der Vermieter, der eines Mieters überdrüssig ist, kündigt wegen Eigenbedarfs, obwohl ein solcher nicht vorliegt. Diese Vorgehensweise ist nicht ungefährlich. Stellt sich im Nachhinein heraus, dass ein Eigenbedarfsgrund vorgeschoben war, führt dies zu einer Schadensersatzpflicht des Vermieters. Er hat dann dem Mieter die Umzugskosten, die Prozesskosten eines eventuellen Räumungsrechtsstreites und sogar die Differenz zu einer nun höheren Miete zu erstatten. Auch riskiert der Vermieter hier ein Strafverfahren wegen Betrugs nach § 263 Strafgesetzbuch (StGB).

Deshalb sollte der Vermieter darauf achten, bei Wegfall des Eigenbedarfsgrundes den Mieter unverzüglich zu informieren.

Zwar wird er sich bei Unterbleiben der Mitteilung nicht unbedingt strafbar machen, fahrlässig wäre dies aber auf jeden Fall, so dass er zumindest Schadensersatz zu leisten hat.

Die Eigenbedarfskündigung begründet mithin einen Bereich des Mietrechts, der vor allem auch für den Vermieter zu erheblichen Kosten führen kann. Der praktikabelste Weg - jedenfalls bei einem guten Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter - ist es daher, zunächst das Gespräch mit dem Mieter zu suchen und statt der Kündigung mit diesem eine Mietaufhebungsvereinbarung einzugehen. Im Zuge einer solchen Vereinbarung wird er vielleicht nachgeben und dem Mieter zum Beispiel einen längeren Zeitraum zum Auszug einräumen müssen. Im Gegenzug erlangt er aber Rechtssicherheit.

Überlegt es sich der Mieter nämlich später anders, kann direkt aus dem Vertrag auf Räumung geklagt werden, ohne die umständlichen Darlegungen im Zuge einer Eigenbedarfskündigung.

Stand: 19.08.2008