Mietrecht - Befristung

Die Zulässigkeit von befristeten Wohnraummietverträgen bestimmt sich nach den Vorschriften des § 575 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).

Dieser übernimmt im wesentlichen bereits die Regelungen des § 564 c Absatz 2 BGB (alte Fassung), der vor der Reformierung des Mietrechts zum 1. September 2001 Gültigkeit hatte.

Die entscheidende Änderung zum sogenannten „alten Recht“ liegt darin, dass nunmehr die Zeitverträge nach „altem Recht“, also Zeitmietverträge mit Kündigungsschutz nicht mehr zulässig sind. In diesen Vertragswerken wurde eine zeitliche Befristung festgelegt, bei denen der Mieter das Recht hatte spätestens zwei Monate vor Ablauf den Vertrag zu verlängern. Der Grund für die Abschaffung dieses Zeitmietvertrages mit Kündigungsschutz lag hierbei in der dem Mieter abverlangten “aktiven” Rolle.

Vergaß der Mieter spätestens zwei Monate vor Ablauf der Mietzeit sein Fortsetzungsverlangen zu stellen, endete das Mietverhältnis, mit der Folge, dass der Mieter zur Räumung verpflichtet war.

Zeitliche Befristungen nach „neuem Recht“ sind heute nur noch dann zulässig, wenn es sich um sogenannte qualifizierte Zeitmietverträge handelt. Dies ist dann der Fall, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit die Räume entweder als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will. Hinzu kommen Maßnahmen, durch die eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würde, zum Beispiel Beseitigung, wesenliche Veränderung oder Instandsetzung der Räumlichkeiten. Sollen die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermietet werden sind die Kriterien ebenfalls erfüllt (§ 575 Absatz 1 Nummer 1 - 3 BGB).

Diese Gründe müssen bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt werden.

Die meisten handelsüblichen Formularmietverträge (so zum Beispiel von den Haus- und Grundeigentümervereinen) enthalten solche Klauseln, die nur noch entsprechend angekreuzt und ausgefüllt werden müssen.

Desweiteren muss der Vermieter beachten, dass der Befristungsgrund tatsächlich und über die gesamte Mietzeit hin vorliegen muss.

Ein Austausch von Gründen ist nur in eng umgrenzten Ausnahmefällen möglich. Die Darlegungs- und Beweislast trifft den Vermieter. Dem Mieter steht daher ab vier Monaten vor Ablauf der Befristung ein (einklagbarer) Auskunftsanspruch gegen den Vermieter dahingehend zu, ob der Befristungsgrund noch besteht. Ist dieser nämlich nachträglich entfallen, darf der Mieter die unbefristete Verlängerung verlangen. Besteht der Grund fort, endet das Vertragsverhältnis und der Mieter ist zur Räumung verpflichtet.

Die üblichen Mieterschutzvorschriften, wie Räumungsschutz oder Sozialwiderspruch (wegen unbilliger Härte) greifen nicht. Nur in absoluten Ausnahmefällen, in denen eine sofortige Räumung zu, mit unserer Rechtsordnung nicht mehr vereinbaren, Folgen führen würde, kann gegebenenfalls nach § 765 a Zivilprozessordnung (ZPO) doch noch eine Räumungsfrist zugestanden werden.

Anwendbar bleibt aber § 545 BGB; das heißt das Mietverhältnis wird auf unbestimmte Zeit fortgesetzt, wenn der Mieter entgegen seiner Verpflichtung nicht auszieht und der Vermieter dies ohne zu widersprechen hinnimmt.

Hier ist jedoch Vorsicht geboten, da dieser Paragraf vertraglich ausgeschlossen werden ann. In vielen Formularmietverträgen (so zum Beispiel in denen der Haus- und Grundeigentümervereine) ist dies der Fall. Darüber hinaus muss der Mieter auch berücksichtigen, dass die Mitteilung des Vermieters, der Befristungsgrund bestehe weiterhin fort, regelmäßig auch als Widerspruch nach § 545 BGB zu verstehen ist.

Zeitliche Befristungen in Mietverträgen sind mithin nur noch unter den zuvor geschilderten Voraussetzungen zulässig. Alle anderen Mietverträge mit zeitlichen Befristungen gelten gemäß § 575 Absatz 1 Satz 2 BGB als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Davon ausgenommen sind sogenannte „Altmietverträge“ - Verträge, die vor dem 1. September 2001 abgeschlossen wurden.

Zu bedenken ist aber auch, dass in der Vergangenheit Befristungen oft nicht dem Zweck dienten, den Mieter nach Ablauf der Zeit unter vereinfachten Bedingungen „hinauswerfen“ zu können.

Meist wollte der Vermieter durch die Befristung Rechtssicherheit erlangen, da der Mieter vor Ablauf der Mietzeit nicht kündigen konnte. Durch die Reform wurde dem Vermieter also auch die Möglichkeit genommen, den Mieter für eine bestimmte Zeit an das Vertragsverhältnis zu binden, selbst wenn der Mieter hiermit einverstanden ist.

Seit dem 1. September 2001 hat sich daher eine Praxis dahingehend entwickelt, dass in dem Mietvertrag beide Seiten auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung für einen bestimmten Zeitraum verzichten. Dies ist nach der Rechtssprechung des Bundesgerichtshofs auch zulässig, der Kündigungsverzicht darf aber - für den Mieter - einen Zeitraum von vier Jahren nicht überschreiten.

Stand: 19.08.2008