Schimmel
Bilden sich Schimmel- und Stockflecken an Wänden oder Mobiliar einer Mietwohnung, stellen sich häufig die ungewissen Fragen nach deren Ursache.
Der Grund für Schimmelbildung und Stockflecken an den Wänden von Wohnungen oder an Schränken und Einrichtung ist fast immer eine zu hohe Luftfeuchtigkeit. Liegt die relative Luftfeuchtigkeit regelmäßig über 60 Prozent kommt es auf Dauer zwangsläufig zur Schimmelbildung. Bei der Ursachenforschung darf man nicht außer Acht lassen, dass durch Duschen, Kochen oder Wäschetrocknen Wasserdampf entsteht. Auch der Mensch selbst atmet erhebliche Feuchtigkeitsmengen aus. Daher müssen Wohnungen regelmäßig gelüftet und entsprechend geheizt werden, denn gerade durch das Abkühlen der Raumluft, schlägt sich der Wasserdampf an kalten Oberflächen nieder und bildet dort auf Dauer Schimmel- und Stockflecken.
Der Vermieter kann von seinen Mietern verlangen, dass diese regelmäßig heizen und lüften, um Schimmelbildung zu verhindern.
Allerdings ist zu beachten, dass sich das Lüftungs- und Heizverhalten des Mieters im zumutbaren Bereich bewegen muss. Übermäßiges und unwirtschaftliches Heizen und Lüften darf vom Mieter nicht verlangt werden. Denn mitunter beruht die Schimmelbildung nicht auf falschem Lüftungs- und Heizverhalten des Mieters, sondern auf Baumängeln am Mietobjekt. So tragen beispielsweise verrutschte Dachziegel, verstopfte Regenrinnen und Fallrohre oder rissiger Außenputz und Mauerwerk ihren Teil zu einer übermäßigen Luftfeuchtigkeit im Inneren bei. Hierfür ist der Vermieter verantwortlich.
Gleiches gilt, wenn der Vermieter durch den Einbau neuer isolierverglaster Fenster dazu beiträgt, dass der Luftaustausch mit der Außenluft abnimmt und sich auf diese Weise die Luftfeuchtigkeit im Innern erhöht. Der Vermieter muss in diesem Fall entweder zusätzliche Dämmmaßnahmen treffen oder den Mieter auf die zukünftige Erforderlichkeit zusätzlichen Lüftens hinweisen.
Zeigen sich Feuchtigkeitsschäden, so hat der Mieter nicht nur Rechte, sondern auch Pflichten.
So ist er verpflichtet den Mangel umgehend beim Vermieter zu melden. Andernfalls kann er unter Umständen für die Folgeschäden an der Mietwohnung haftbar gemacht werden. Das ist zum Beispiel der Fall wenn Renovierungsmaßnahmen erforderlich werden, die durch rechtzeitiges Melden des Mangels hätten vermieden werden können.
Andererseits steht es dem Mieter frei, die Miete für die Zeit der eingeschränkten Tauglichkeit der Wohnung zu mindern. Je nach Stärke des Schimmelbefalls besteht die Möglichkeit die Miete vollständig zu kürzen. Hilft der Vermieter dem Mangel nicht innerhalb einer ihm gesetzten, angemessenen Frist ab, kann der Mieter den Mietvertrag ohne Einhaltung einer Frist kündigen. Hat der Mieter den Mietvertrag berechtigt fristlos beendet, so steht es ihm weiter frei Schadensersatzansprüche geltend zu machen. Diese können in den Kosten der Wohnungssuche, Maklerkosten, Umzugskosten oder auch in den Kosten für die Anschaffung neuer Möbel und Einrichtung bestehen, sofern diese durch Feuchtigkeitsschäden in Mitleidenschaft gezogen wurden.
Aber Vorsicht: Stellt sich im Nachhinein heraus, dass die Feuchtigkeitsschäden vom Mieter zu vertreten sind, so ist dieser verpflichtet zu Unrecht gekürzte Mieten nachzuzahlen.
Weiterhin kann sich eine ausgesprochene fristlose Kündigung im Nachhinein als unwirksam herausstellen, so dass das Mietverhältnis weiter besteht und die Miete bis zur fristgerechten Kündigung weiter gezahlt werden muss.
Im Streitfall hat der Vermieter zu beweisen, dass der bauliche Zustand der Wohnung während der Mietzeit als Ursache für das Entstehen der Feuchtigkeitserscheinigungen gänzlich ausscheidet. Eine Beweislast des Mieters kommt so lange nicht in Betracht, wie der Vermieter die Möglichkeit einer in seinem Risiko- und Verantwortungsbereich liegenden Schadensursache nicht ausgeräumt hat.
Stand: 08.05.2007