Mietrecht - Kündigungsausschluss

Kündigungsausschluss

Ausschluss des Vermieter-Kündigungsrechtes im Mietvertrag

Der Inhaber einer Videothek schloss am 23.04.1990 einen gewerblichen Mietvertrag über die Überlassung von Räumlichkeiten in einem in Ostdeutschland gelegenen Ort ab. Nach dem Inhalt des Mietvertrages konnte der Mietvertrag nur durch eine ordentliche Kündigung des Mieters, durch Vereinbarung der Mietparteien oder durch gerichtliche Aufhebung beendet werden. Diese Klausel entsprach der damaligen Rechtslage in Ostdeutschland. Der Vermieter kündigte nunmehr das Mietverhältnis im Jahre 2005. Hiermit war der Mieter jedoch nicht einverstanden. Er war der Ansicht, dass eine ordentliche Kündigung aufgrund der Klausel im Mietvertrag ausgeschlossen sei. Das Landgericht Halle schloss sich dem nicht an und gab der Räumungsklage des Vermieters statt. Hiergegen legte der Mieter Berufung ein.

Das Oberlandesgericht Naumburg wies die Berufung des Mieters gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurück. Die Klausel sei unzulässig, weil weder das ordentliche Kündigungsrecht, noch das außerordentliche Kündigungsrecht der Mietparteien gänzlich ausgeschlossen werden dürfe. So etwas sei mit den Grundgedanken des heutigen Mietrechtes des BGB nicht vereinbar und daher der Dispositionsfreiheit der Parteien entzogen. Aufgrund dessen würden über die Vorschrift des Art. 232 § 2 EGBGB die Regelungen des BGB treten. Sie würden die vor dem 03.10.1990 getroffenen vertraglichen Vereinbarungen ersetzen. Hierzu gehöre vorliegend vor allem die Vorschrift des § 580a Abs. 2 BGB. Die früheren Vorschriften des ZGB-DDR kämen demgegenüber nicht zur Anwendung.

Stand: 02.11.2007