Kaution und Insolvenz
Was passiert mit der Mietkaution bei Insolvenz des Vermieters? Bundesgerichtshof sorgt für Klarheit.
In Mietverträgen ist es üblich, dass der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses einmalig eine oder mehrere Netto-Kaltmieten (also ohne die Nebenkosten) als Kaution bezahlt. Gesetzlich ist nach § 551 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) höchstens das Dreifache der Kaltmiete zulässig. Bei der Kaution handelt es sich um eine Sicherheitsleistung des Mieters an den Vermieter für dessen Ersatzansprüche, zum Beispiel wegen Beschädigungen der Mietwohnung aber auch für andere Ansprüche aus dem Mietverhältnis wie etwa offene Nebenkosten.
Der Vermieter ist gesetzlich dazu verpflichtet, die Kaution verzinslich bei einer Bank anzulegen. Die Kündigungsfrist bei der Bank darf dabei nicht mehr als drei Monate betragen, um zu gewährleisten, dass der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses auch wieder an sein Geld kommt. Im Mietvertrag kann auch eine andere Anlageform der Kaution vereinbart werden.
Allerdings ist es unzulässig, wenn diese Punkte in einem Mietvertrag zum Nachteil des Mieters abgeändert werden.
Viele Mieter wissen nicht, dass sie gegen den Vermieter einen gesetzlichen Anspruch haben, dass die Kaution getrennt von dem sonstigen Vermögen des Vermieters angelegt wird. Der Vermieter darf die Kaution also nicht auf seinem Privatkonto anlegen, sondern muss ein Treuhandkonto einrichten. Letzteres geschieht jedoch entgegen der gesetzlichen Regelung häufig nicht. Für den Mieter kann das weitreichende Folgen haben.
Meldet der Vermieter Insolvenz an und wird das Mietverhältnis (beispielweise wegen Kündigung des Mieters) beendet, erhält der Mieter seine Kaution wahrscheinlich niemals zurück. Wurde das Geld des Mieters für die Kaution nicht auf einem Treuhandkonto, sondern auf dem Privatkonto des Vermieters angelegt, handelt es sich um eine so genannte Masseverbindlichkeit. Im Insolvenzfall gehört die Kaution dann zur Insolvenzmasse.
Theoretisch kann der Mieter dann immer noch zu seinem Geld kommen, indem er seine Forderung beim Insolvenzgericht anmeldet.
In der Praxis wird er sein Geld jedoch nur in den seltensten Fällen wieder sehen. Meistens hat der insolvente Vermieter sehr viele Gläubiger. Der Mieter muss sich dann “hinten anstellen” – was in der Regel vergeblich ist.
Anders ist dies jedoch, wenn der Vermieter die Kaution auf einem Treuhandkonto angelegt hatte. Dann unterfällt dieses Konto nicht der Insolvenzmasse und der Mieter bekommt beim Ende des Mietverhältnisses sein Geld (auch praktisch) zurück. Hier bestand lange Rechtsunsicherheit. Diese hat der Bundesgerichtshof (BGH), mit seinem Urteil IX ZR 132/06 beendet: “Dem Wohnraummieter steht dann ein Aussonderungsrecht an der von ihm geleisteten Mietkaution zu, wenn der Vermieter diese von seinem Vermögen getrennt angelegt hat. Andernfalls ist der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution in der Insolvenz des Vermieters bloße Insolvenzforderung.”
Somit ist dem Mieter bei Beginn des Mietverhältnisses dringend zu raten, den Vermieter aufzufordern, die Anlage der Mietkaution auf einem Treuhandkonto nachzuweisen. Dieser Anspruch kann notfalls auch gerichtlich durchgesetzt werden. Denn selbst wenn der Vermieter die Kaution nicht treuhänderisch anlegt, verhält er sich zwar gesetzeswidrig – hiervon hat der Mieter aber auch nichts, wenn der Vermieter in Insolvenz geht.
Stand: 02.07.2008