Mietrecht - Gewerberaum

Gewerberaum

Im gewerblichen Mietrecht sind die einzelnen Kostenarten der Betriebs- beziehungsweise Nebenkosten nicht gesetzlich geregelt.

Der Begriff Betriebs- oder Nebenkosten umfaßt alle neben der Kaltmiete anfallenden, regelmäßigen Kosten, die als geldwerte Leistung des Mieters über die Grundmiete hinausgehen. Gemäß § 535 BGB trägt der Vermieter sämtliche neben der Kaltmiete anfallenden Kosten. Um diese auf den Mieter umlegen zu können, bedarf es daher einer wirksamen Nebenkostenvereinbarung.

Diese ist im gewerblichen Mietrecht nicht durch § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) beschränkt. Neben den dort aufgeführten Kostenarten können damit auch weitere Kosten umgelegt werden. Auch hier sind die Nebenkosten jedoch dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit unterworfen. Daher ist zum Beispiel eine formularmäßige Überwälzung der Hausverwaltungskosten ohne jegliche Begrenzung gemäß der Rechtsprechung des BGH eine überraschende Klausel und damit unwirksam.

Zur Einbeziehung der einzelnen Kosten ist es notwendig, die Arten einzeln im Mietvertrag aufzuführen.

Insbesondere Kostenarten, welche nicht unter den Betriebskostenbegriff des § 2 BetrKV und damit unter den Oberbegriff sonstige Betriebskosten fallen, müssen im Einzelnen benannt und erläutert werden. Dies betrifft unter anderem die Kosten für Wachdienste oder Dachrinnenreinigung.

Nach Fläche abgerechnete Kostenarten werden nach dem konkreten Flächenanteil umgelegt, wobei Leerstände vom Vermieter zu tragen sind. Dies erfordert, dass sich die Parteien über eine Fläche geeinigt haben. Da zur Berechnung keine gesetzliche Vorgabe für Gewerberäume besteht, steht es den Parteien grundsätzlich frei, Flächenberechnung und Flächenmaßstab zu wählen. Grundlage können zum Beispiel die DIN 277 oder die gif-Richtline MF-G sein, welche verschiedene Flächen als Grundlage verwenden. Es empfiehlt sich, die Fläche im Mietvertrag genau zu beschreiben. Auch die Grundlagen der Berechnung sollten im Vertrag festgehalten werden, da sonst die entsprechende Klausel in einem Formularvertrag aufgrund der Überraschungswirkung als unwirksam angesehen werden könnte, weil sowohl die gif-Richtline als auch die DIN-Norm nicht als allgemein bekannt angesehen werden.

Die Abrechnung, welche am Ende des Abrechnungszeitraumes vom Vermieter erstellt wird, muß den Mindestvoraussetzungen sowohl in formeller als auch in materieller Hinsicht genügen.

In formeller Hinsicht müssen der Abrechnungszeitraum und das Mietobjekt angegeben, zudem der Umlageschlüssel angegeben und erläutert werden. Auch der Gesamtbetrag der einzelnen Kosten und die Ist-Vorauszahlungen des Mieters müssen in der Abrechnung angegeben werden und diese eine Berechnung dessen Anteils enthalten.

Auch bei Gewerberaum gilt die Pflicht des Vermieters, binnen eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraumes abzurechnen. Das Versäumen dieses Zeitraumes hat jedoch im Gegensatz zum Wohnraum nicht zur Folge, dass Nachforderungen, welche der Vermieter gegenüber dem Mieter erhebt, mit Ablauf der Frist ausgeschlossen sind. Allerdings hält unter anderem das OLG Düsseldorf nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes keinen Anspruch des Vermieters auf die Vorauszahlungen mehr für gegeben, da in diesem Punkt Abrechnungsreife eingetreten sei.

Problematisch war im bisherigen Gebrauch die Abrechnung gemischt genutzter Gebäude. Nach neuerer Rechtsprechung muss nunmehr der Mieter darlegen, dass bezüglich seines Mietobjektes konkrete finanzielle Nachteile für ihn gegeben sind, um einen Vorwegabzug vornehmen zu können. Dies kann etwa bei hohen Verbräuchen anderer Gewerbemieter gegeben sein.

Auch im Gewerberaummietverhältnis ist für die Mieter kein Recht zur Übersendung von Abrechnungsbelegen gegeben, soweit es zumutbar ist, diese beim Vermieter einzusehen.

Der hier vom VIII. Senat des BGH aufgestellte Grundsatz kann wohl, obwohl noch keine höchstrichterliche Rechtsprechung dazu vorliegt, auf die Gewerberaummiete übertragen werden.

Eine Minderung der Miete wird von der Bruttomiete vorgenommen und wirkt sich auf die monatlichen Nebenkosten und deren Abrechnung, inklusive den berechneten Abrechnungssaldo aus. Die Rechtsprechung geht davon aus, dass es sich um eine Jahresmiete handelt, welche lediglich in monatlichen Zeiträumen gezahlt wird, sodass auch die Minderung von der Jahresmiete erfolgt.

Soll der Umlageschlüssel vom Vermieter geändert werden, muss er dies dem Mieter vor Beginn des Abrechnungszeitraumes mitteilen. Für eine stillschweigende Änderung der Umlagevereinbarung genügt jedoch unter Umständen auch eine jahrelange, vom Vertrag abweichende, Abrechnungspraxis.

Dies betrifft auch die, auf diese Art praktizierte Erweiterung einer Umlagevereinbarung um neue Kostenarten.

Andererseits ist streitig, ob die Reduzierung der Kostenarten durch den Vermieter ebenso zu einer Änderung der Abrechnungsstruktur führt. Das einfache Unterlassen einer Abrechnung durch den Vermieter, führt nach überwiegender Auffassung nicht ohne weiteres zur Änderung des Mietvertrages dahin, dass nunmehr eine Pauschale vereinbart sei.

Allerdings ist es auch hier für den Vermieter vorteilhaft, sorgfältig und rechtzeitig seine Abrechnung zu erstellen, um gar nicht erst eine solche Vermutung des Mieters heraufzubeschwören.

Stand: 10.05.2007