Mietrecht - Die Betriebskostenverordnung

Die Betriebskostenverordnung

In den letzten Jahren sind die Betriebskosten zunehmend gestiegen und entsprechend mehr in den Focus von Mietern und Vermietern gerückt.

Während sie früher eine eher unbeachtliche Rolle spielten, werden die Nebenkosten mittlerweile im Volksmund auch als “zweite Miete” bezeichnet.

Der Gesetzgeber versteht unter Betriebskosten nach § 1 Betriebskostenverordnung (BetrKV) jene Kosten, welche dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück laufend entstehen. Dazu gehören auch laufende Kosten, die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch eines Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen und Einrichtungen eines Grundstücks anfallen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte, allerdings ohne die Umsatzsteuer.

Nicht zu den Betriebskosten gehören

• die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen,
• die Kosten der Aufsicht,
• der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit,
• die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses
• die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten) und
• die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten).

Umlagefähige Betriebskostenpositionen

Bereits seit dem 1. Januar 2004 ist die heute geltende BetrKV in Kraft. Sie ersetzt die Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung, auf welche noch in vielen älteren Mietverträgen Bezug genommen wurde. Die neue Verordnung kann auf Mietverhältnisse von preisgebundenem, wie auch von preisfreiem Wohnraum angewendet werden, die seit dem 1. Januar 2004 abgeschlossen wurden. Eine rückwirkende Einbeziehung der BetrKV in vor 2004 bestehende Mietverträge können die Mietparteien nur durch einvernehmliche Änderung des ursprünglichen Mietvertrages vereinbaren. Eine einseitige Änderung des Mietvertrages durch den Vermieter ist ohne die Zustimmung des Mieters in diesem Falle unwirksam.

Die BetrKV bestimmt abschließend, welche Kostenarten der Vermieter auf den Mieter aufgrund ausdrücklicher Vereinbarung im Wohnraummietvertrag umlegen darf. Wenn der Vermieter die Umlage der Betriebskosten nicht ausdrücklich im Sinne des § 556 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) mit der Mietpartei vertraglich vereinbart, muss er die entstehenden Kosten selbst tragen.

Ohne eine ausdrückliche Umlagevereinbarung im Mietvertrag sind selbst die in der BetrKV genannten Betriebskosten nicht per se umlagefähig.

Damit der Vermieter nicht auf den vom Mieter verbrauchten Betriebskosten (auch Nebenkosten genannt) sitzen bleibt, sollte er in sämtlichen Mietverhältnissen ausdrücklich die geltende Betriebskostenverordnung zum Inhalt des Mietvertrages machen. Es reicht aus, wenn der Vermieter im Mietvertrag auf die Betriebskostenverordnung Bezug nimmt. Aus anwaltlicher Sicht ist ihm jedoch anzuraten, dem Mieter bei Abschluss des Mietvertrags den vollständigen Text der BetrKV zu überreichen oder in der Anlage des Mietvertrags hinzuzufügen. So werden bereits im Vorfeld Unklarheiten hinsichtlich der Betriebskostenumlage vermieden.

Bei der Geltendmachung von Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung sind seitens der Mietvertragsparteien natürlich auch Fristen zu beachten.

Für die Geltendmachung von Nachforderungen durch den Vermieter gilt nach §§ 195 ff. BGB die Regelverjährungsfrist von drei Jahren. Diese Frist beginnt mit dem Ende des Jahres, in welchem dem Mieter eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung des Vermieters zugegangen und damit der Anspruch des Vermieters auf Betriebskostennachzahlung entstanden ist.

Der Nachforderungsanspruch des Vermieters kann jedoch bereits früher nicht mehr durchsetzbar sein. So können die Ansprüche bereits verwirkt sein, wenn der Vermieter die Betriebskostenabrechnung nicht spätestens ein Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraums vorlegt.

Falls er diese Jahresfrist überschreitet, kann der Vermieter grundsätzlich keine Betriebskosten mehr nachfordern, es sei denn, dass er die Verspätung nicht zu vertreten hat.

Das ist beispielsweise der Fall wenn ein, an den Betriebskosten beteiligtes Versorgungsunternehmen verspätetet abrechnet.

Falls der Mieter bereits hohe Betriebskostenvorauszahlungen an den Vermieter entrichtet, hat er in der Regel selbst ein Interesse daran, dass der Vermieter eine Abrechnung der Betriebskosten zeitnah vornimmt und ihm gegebenenfalls zuviel gezahlte Beträge wieder gutschreibt. Falls die Betriebskostenabrechnung zwölf Monate nach Ablauf der Abrechnungsperiode nicht vorliegen sollte, hat der Mieter das Recht, bis zum Zugang einer ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung die weiteren Vorauszahlungen zurückzubehalten. Erfolgt schließlich eine ordnungsgemäße Abrechnung, müssen zu recht entstandene Nebenkosten selbstverständlich nachgezahlt werden.

Auch der Mieter ist an eine Frist zur Prüfung der Betriebskostenabrechnung gebunden.

Grundsätzlich ist dem Mieter ausreichend Zeit zur Überprüfung der Betriebskostenabrechnung zu gewähren. Bei Bedarf ist er auch zur Einsichtnahme der Originalbelege berechtigt. Einwendungen gegen eine Abrechnung muss der Mieter innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Betriebskostenabrechnung mitteilen. Lässt er diese Frist verstreichen, kann er keine Einwendungen gegen die Abrechnung der Betriebskosten geltend machen.

Stand: 12.05.2007