Mietrecht - Arten der Betriebskosten

Arten der Betriebskosten

Seit dem 1. Januar 2004 regelt die Verordnung über die Betriebskosten (BetrKV) welche laufenden Kosten vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden dürfen:

1. die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks - namentlich die Grundsteuer.

2. die Kosten der Wasserversorgung:
   
   Hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie deren Verwendung. Hinzu kommen die Kosten der Eichung, Berechnung und Aufteilung der Zähler, die Wartung von Wassermengenreglern, der Betrieb einer hauseigenen Wasserversorgungs- und Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe.

3. die Kosten der Entwässerung:
   
   Dazu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden, nicht öffentlichen Anlage und der Betrieb einer Entwässerungspumpe.

4. die Kosten

   1. des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage:
      
      Das beinhaltet verbrauchte Brennstoffe und ihre Lieferung, den Betriebsstrom, die Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage und die regelmäßige Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft. Weiterhin die Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Anmietung oder andere Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie deren Verwendung und Eichung, ebenso wie die Kosten der Berechnung und Aufteilung.

   2. des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage:
      
      Dabei handelt es sich um die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, den Betriebsstrom und die Überwachung sowie die Reinigung der Anlage und des Betriebsraums.

   3. der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a):
      
      Dazu gehören wiederum das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen, ebenfalls entsprechend Buchstabe a) oder

   4. die Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten:
      
      Hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz.

5. die Kosten

   1. des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage:
      
      Hierzu zählen die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind und die Wassererwärmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe a) oder

   2. der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a):
      
      Dabei dreht es sich um das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a) oder

   3. der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten:
      
      Dazu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie deren regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft.

6. die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen:

   1. bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a) und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind oder

       

   2. bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c) und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind oder

   3. bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe d) und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind.

7. die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs:
   
   Dabei handelt es sich um die Kosten des Betriebsstroms, der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit, einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage.

8. die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung:
   
   Zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender, nicht öffentlicher Maßnahmen. Zur Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender, nicht öffentlicher Maßnahmen, der Betrieb von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie der Betrieb von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung.

9. die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung:
   
   Hierzu gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs, und so weiter.

10. die Kosten der Gartenpflege:
    
    Dazu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, die Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und die Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen.

11. die Kosten der Beleuchtung:
    
    Hier handelt es sich um die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen.

12. die Kosten der Schornsteinreinigung:
    
    Hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind.

     

13. die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung:
    
    Namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, die Glasversicherung, die Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug.

14. die Kosten für den Hauswart:
    
    Das beinhaltet die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft. Soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden.

15. die Kosten

    1. des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage:
       
       Hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft, einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft oder das Nutzungsentgelt für eine, nicht zum Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen oder

    2. des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage:
       
       Dabei geht es wiederum um die Kosten entsprechend Buchstabe a), ferner die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandkabelanschlüsse.

16. die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege:
    
    Hier handelt es sich um die Kosten des Betriebsstroms, die Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, die regelmäßige Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind.

17. sonstige Betriebskosten.
    
    Dazu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.

Der Katalog zeigt, dass seit dem Jahr 2004 einige Betriebskosten, deren Umlegung auf den Mieter vor 2004 strittig war, nun nach der BetrKV ebenfalls auf den Mieter umgelegt werden können, wie die

• Kosten der Eichung von Wasserzählern,
• Kosten der Reinigung und Wartung von Gaseinzelfeuerstätten,
• Müllbeseitigungskosten wie die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllsauganlagen oder Müllmengenerfassungsanlagen, einschließlich der Berechnung und Aufteilung,
• Kosten der Ungezieferbekämpfung,
• Kosten einer Versicherung gegen Elementarschäden,
• Gebühren für die Weiterleitung von Fernseh- und Rundfunkprogrammen nach § 20b Urheberrechtsgesetz,
• Kosten der Einrichtungen für Wäschepflege. Das heißt nicht nur die Gemeinschaftswaschmaschine, sondern auch die Kosten für den gemeinschaftlichen Wäschetrockner oder die Mangel.

Die Mietparteien sind gleichwohl befugt, aus diesem Katalog der BetrKV einzelne, umlagefähige Kosten herauszunehmen und zu vereinbaren, dass diese Positionen nicht auf den Mieter umgelegt werden sollen. In diesem Falle geht die in dem Mietvertrag geschlossene Individualvereinbarung vor.

Hinsichtlich der Vermietung von Grundstücken, Geschäftsräumen und sonstigen Räumen ist zu beachten, dass in den §§ 578 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) keine Verweisung auf § 556 Absatz 1 BGB vorgesehen ist. Das hat zur Folge, dass der Katalog der in der BetrKV aufgelisteten Betriebskosten bei diesen Vertragsverhältnissen nicht abschließend ist und auch keine Anwendung findet. Die Umlage der Betriebskosten wird sich jedoch auch bei diesen Vertragsverhältnissen an der BetrKV orientieren.

 

Stand: 06.06.2007